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Achat : Appartement Pamiers (09100)

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface98m²
Coût Total133 670€
Loyer Annuel9 887€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 3 pièces

Lot De 2 Appartements Dans Un Immeuble -Studio - T2 - Bon Etat - Locataires En Place- Investissement LOCATIFEfficity Pamiers vous présente cet ensemble composé de Deux Lots , un appartement T2 et un grand studio , situé en centre ville de Pamiers , dans un immeuble en bon état , bien entretenu. La toiture et la façade de L'immeuble ont été rénovées . Le T2 mesure environ 57 m² , il est composé d'une pièce à vivre lumineuse , une chambre , un espace cuisine , une salle d'eau et wc séparé .Le studio est composé d'une trés belle pièce à vivre lumineuse et spacieuse avec son coin cuisine . Également une salle d'eau et wc séparé . Il mesure environ 40m² .Les deux appartements sont actuellement loués, à jour des loyers. Ils ont été rénovés et entretenus régulièrement . Vous êtes investisseurs ? Ce projet d'investissement locatif coche de nombreuses cases.

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.116000, 1.610800
Total : 133 670€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 5 150€
Valeur du bien : 124 150€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9887€/an
Fourchette totale : 662€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7944€ - 12306€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 637 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-14 637€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-33€ (-0.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 172,61€
Coût de l'assurance :11 696,13€
Taxe foncière : 988,74€/an
Soit par mois : 82,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect plus moderne.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des joints de la baignoire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais quelques éléments datés.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour un aspect plus frais.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct avec quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la chambre pour un aspect plus frais.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen présumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 150 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs et plafond cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:350€
    Remplacement robinetterie: 1 robinet × 250€ = 250€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs et plafond salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-30€/m² pour des murs et plafonds en bon état. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 670 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 921 €
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -10 921 €
Résultat foncier Année 1 : -1 034 €(Déficit de 1 034 €)
Imputable sur revenu global : 1 034 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 771 €/an
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -5 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 116 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 887 €10 925 €4 319 €-1 038 €1 038 €--
210 085 €5 659 €4 202 €4 427 €---
310 287 €5 538 €4 081 €4 749 €---
410 493 €5 413 €3 957 €5 079 €---
510 702 €5 285 €3 828 €5 418 €---
610 916 €5 152 €3 695 €5 765 €---
711 135 €5 014 €3 558 €6 120 €---
811 357 €4 872 €3 416 €6 485 €---
911 585 €4 726 €3 269 €6 859 €---
1011 816 €4 574 €3 118 €7 242 €---
1112 053 €4 418 €2 961 €7 635 €---
1212 294 €4 256 €2 799 €8 038 €---
1312 540 €4 089 €2 632 €8 451 €---
1412 790 €3 916 €2 460 €8 874 €---
1513 046 €3 738 €2 281 €9 308 €---
1613 307 €3 554 €2 097 €9 754 €---
1713 573 €3 363 €1 907 €10 210 €---
1813 845 €3 166 €1 710 €10 678 €---
1914 122 €2 963 €1 507 €11 159 €---
2014 404 €2 753 €1 296 €11 651 €---
2114 692 €2 536 €1 079 €12 156 €---
2214 986 €2 312 €855 €12 674 €---
2315 286 €2 080 €624 €13 205 €---
2415 591 €1 841 €384 €13 751 €---
2515 903 €1 594 €137 €14 310 €---
TOTAL316 695 €103 737 €62 173 €212 958 €1 038 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 311 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076 €-311 €+2 387 €
2+2 076 €+1 328 €+748 €
3+2 076 €+1 425 €+651 €
4+2 076 €+1 524 €+552 €
5+2 076 €+1 625 €+451 €
6+2 076 €+1 729 €+347 €
7+2 076 €+1 836 €+240 €
8+2 076 €+1 946 €+130 €
9+2 076 €+2 058 €+18 €
10+2 076 €+2 173 €-97 €
11+2 076 €+2 290 €-214 €
12+2 076 €+2 411 €-335 €
13+2 076 €+2 535 €-459 €
14+2 076 €+2 662 €-586 €
15+2 076 €+2 792 €-716 €
16+2 076 €+2 926 €-850 €
17+2 076 €+3 063 €-987 €
18+2 076 €+3 203 €-1 127 €
19+2 076 €+3 348 €-1 272 €
20+2 076 €+3 495 €-1 419 €
21+2 076 €+3 647 €-1 571 €
22+2 076 €+3 802 €-1 726 €
23+2 076 €+3 962 €-1 886 €
24+2 076 €+4 125 €-2 049 €
25+2 076 €+4 293 €-2 217 €
Total+51 900 €+63 887 €+-11 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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