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Achat maison

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface80
Coût Total95 320
Loyer Annuel6 030
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 562,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 80 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1800, 1 Salle d'eau, Chauffage central électrique radiateur, Salle de séjour, Travaux

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison situé à Châtillon sur Indre (36700) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés, restaurant,..). situé à 5 min du magnifique parc naturel régional de la Brenne et à 35 min du zoo parc de Beauval et à la jonction de la ligne TER Tours/Châteauroux. Cette maison de 80 m² se compose d'un spacieux séjour-cuisine de 50 m² offrant un espace de vie convivial, d'une chambre de 10 m² pour plus d'intimité, et d'une salle d'eau/WC de 10 m². À l'étage, un grenier aménageable de 90 m² offre un potentiel d'agrandissement intéressant. Le bien dispose de chauffage électrique, de volets roulants électriques, de fenêtres en double vitrage PVC, avec la possibilité d'installer un poêle pour plus de confort. Du rafraichissement et des travaux sont à prévoir surtout à l'étage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 45 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.984792, 1.179974
Total : 95 320
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 46 720
Valeur du bien : 91 720
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6030€/an
Fourchette totale : 394€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 4726€ - 7695€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 492,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 184,06
Coût de l'assurance :8 102,20
Taxe foncière : 603,03€/an
Soit par mois : 50,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 502,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 487 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour un impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection du carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une mise à jour complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol carrelé et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes - plomberie doit être mise à jour pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 720(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 200
    Isolation combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 200
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Rafraîchissement sol carrelé: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 320 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 714
Revenus locatifs : +6 030
Charges déductibles : -50 714
Résultat foncier Année 1 : -44 684(Déficit de 44 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 284
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 994 €/an
Revenus locatifs : +6 030
Charges déductibles : -3 994
Résultat foncier Années 2+ : 2 036 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23283.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 03050 7173 070-44 68721 400 €23 287 €23 287 €
26 1513 9142 9872 237--21 050 €
36 2743 8282 9012 446--18 605 €
46 3993 7402 8132 660--15 945 €
56 5273 6482 7212 879--13 066 €
66 6583 5542 6263 104--9 961 €
76 7913 4562 5293 335--6 626 €
86 9273 3552 4283 572--3 054 €
97 0653 2512 3233 815---
107 2073 1432 2164 064---
117 3513 0312 1044 320---
127 4982 9161 9894 582---
137 6482 7981 8704 850---
147 8012 6751 7485 126---
157 9572 5481 6215 409---
168 1162 4171 4905 699---
178 2782 2821 3545 997---
188 4442 1421 2156 302---
198 6131 9971 0706 615---
208 7851 8489216 937---
218 9611 6947677 267---
229 1401 5356077 605---
239 3231 3704437 953---
249 5091 2002738 309---
259 6991 024978 675---
TOTAL193 153114 08244 18479 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 266-6 420+7 686
2+1 2660+1 266
3+1 2660+1 266
4+1 2660+1 266
5+1 2660+1 266
6+1 2660+1 266
7+1 2660+1 266
8+1 2660+1 266
9+1 266+228+1 038
10+1 266+1 219+47
11+1 266+1 296-30
12+1 266+1 374-108
13+1 266+1 455-189
14+1 266+1 538-272
15+1 266+1 623-357
16+1 266+1 710-444
17+1 266+1 799-533
18+1 266+1 891-625
19+1 266+1 985-719
20+1 266+2 081-815
21+1 266+2 180-914
22+1 266+2 282-1 016
23+1 266+2 386-1 120
24+1 266+2 493-1 227
25+1 266+2 602-1 336
Total+31 650+23 721+7 929
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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