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Achat appartement

Bien expiré
VilleMérignac (16)
Surface250m²
Coût Total371 780€
Loyer Annuel25 349€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 283 500 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 134 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 250 m², 8 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1900, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Cuisine équipée, Une entrée, Calme

Magnifique Bien habitation (particuliers) de 250m² Découvrez cette magnifique longère de caractère située dans un cadre paisible et verdoyant à Mérignac, proche de Jarnac. Avec ses vastes espaces et son charme authentique, cette propriété est idéale pour une famille en quête de tranquillité. Grande maison spacieuse comprenant au rez de chaussée, une entrée accueillante, un salon chaleureux avec cheminée insert, une cuisine équipée au charme d'antan avec tomettes, une chambre confortable, une salle de bain, une buanderie ou possibilité chambre et WC séparé. A l'étage, 4 chambres, dont une suite avec salle d'eau privative et wc, un bureau, une salle de bain, un WC Grand terrain arboré de 2600 m². Double garage Chauffage par pompe à chaleur, panneaux solaires et photovoltaïques pour une maison écologique et économique. Nichée dans un secteur recherché, cette propriété offre un cadre de vie calme et agréable, tout en restant proche des commodités de Jarnac.

Coup de cœur assuré pour cette propriété alliant charme, confort moderne et environnement privilégié ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : #:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%B Pour plus d'informations, merci de contacter Mr Jean-Pascal COUTY ou

Ville : Mérignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16200
Coordonnées : 45.708820, -0.063510
Total : 371 780€
Prix d'acquisition : 283 500€
Travaux : 65 600€
Valeur du bien : 349 100€
Frais de notaire : 22 680€
Coût estimé : 22 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 2112€/mois
Loyer annuel estimé : 25349€/an
Fourchette totale : 1727€ - 2584€/mois
Fourchette annuelle : 20719€ - 31013€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 855,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :108,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 963,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 792,58€
Coût de l'assurance :32 530,75€
Taxe foncière : 2 534,88€/an
Soit par mois : 211,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 112,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 174,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 91 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage par pompe à chaleur si nécessaire
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: Maison - Vérification de l'efficacité du système de chauffage existant
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 5 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, incluant peinture et éventuellement remplacement du carrelage
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 600 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 800€ = 13800€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation des 5 chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:7 800€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 260€/m² = 7800€ (incluant peinture, remplacement éventuel du carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mérignac (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 349 €/an
Calcul : 2 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 780 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 301 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 174 €
Revenus locatifs : +25 349 €
Charges déductibles : -82 174 €
Résultat foncier Année 1 : -56 826 €(Déficit de 56 826 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 426 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 574 €/an
Revenus locatifs : +25 349 €
Charges déductibles : -16 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35425.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 283 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 184 275 €(65% de 283 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 701 €/an
Calcul : 184 275 € × 3,636% = 6 701 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 349 €82 187 €12 750 €-56 838 €21 400 €35 438 €35 438 €
225 856 €16 251 €12 415 €9 605 €--25 833 €
326 373 €15 904 €12 068 €10 469 €--15 364 €
426 900 €15 544 €11 708 €11 356 €--4 008 €
527 438 €15 172 €11 336 €12 266 €---
627 987 €14 787 €10 951 €13 200 €---
728 547 €14 388 €10 552 €14 159 €---
829 118 €13 975 €10 139 €15 142 €---
929 700 €13 548 €9 712 €16 152 €---
1030 294 €13 105 €9 269 €17 189 €---
1130 900 €12 647 €8 811 €18 253 €---
1231 518 €12 173 €8 337 €19 345 €---
1332 148 €11 682 €7 846 €20 466 €---
1432 791 €11 174 €7 338 €21 618 €---
1533 447 €10 648 €6 811 €22 800 €---
1634 116 €10 103 €6 267 €24 013 €---
1734 799 €9 539 €5 703 €25 260 €---
1835 494 €8 955 €5 119 €26 540 €---
1936 204 €8 350 €4 514 €27 854 €---
2036 928 €7 725 €3 889 €29 204 €---
2137 667 €7 077 €3 241 €30 590 €---
2238 420 €6 406 €2 570 €32 014 €---
2339 189 €5 712 €1 876 €33 477 €---
2439 973 €4 993 €1 157 €34 979 €---
2540 772 €4 249 €413 €36 523 €---
TOTAL811 930 €346 295 €184 793 €465 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 323 €-6 420 €+11 743 €
2+5 323 €0 €+5 323 €
3+5 323 €0 €+5 323 €
4+5 323 €0 €+5 323 €
5+5 323 €+2 477 €+2 846 €
6+5 323 €+3 960 €+1 363 €
7+5 323 €+4 248 €+1 075 €
8+5 323 €+4 543 €+780 €
9+5 323 €+4 846 €+477 €
10+5 323 €+5 157 €+166 €
11+5 323 €+5 476 €-153 €
12+5 323 €+5 804 €-481 €
13+5 323 €+6 140 €-817 €
14+5 323 €+6 485 €-1 162 €
15+5 323 €+6 840 €-1 517 €
16+5 323 €+7 204 €-1 881 €
17+5 323 €+7 578 €-2 255 €
18+5 323 €+7 962 €-2 639 €
19+5 323 €+8 356 €-3 033 €
20+5 323 €+8 761 €-3 438 €
21+5 323 €+9 177 €-3 854 €
22+5 323 €+9 604 €-4 281 €
23+5 323 €+10 043 €-4 720 €
24+5 323 €+10 494 €-5 171 €
25+5 323 €+10 957 €-5 634 €
Total+133 075 €+139 690 €+-6 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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