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Achat appartement

Bien expiré
VilleMérignac (16)
Surface250
Coût Total371 780
Loyer Annuel25 349
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-63
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 283 500 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 134 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 250 m², 8 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1900, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Cuisine équipée, Une entrée, Calme

Magnifique Bien habitation (particuliers) de 250m² Découvrez cette magnifique longère de caractère située dans un cadre paisible et verdoyant à Mérignac, proche de Jarnac. Avec ses vastes espaces et son charme authentique, cette propriété est idéale pour une famille en quête de tranquillité. Grande maison spacieuse comprenant au rez de chaussée, une entrée accueillante, un salon chaleureux avec cheminée insert, une cuisine équipée au charme d'antan avec tomettes, une chambre confortable, une salle de bain, une buanderie ou possibilité chambre et WC séparé. A l'étage, 4 chambres, dont une suite avec salle d'eau privative et wc, un bureau, une salle de bain, un WC Grand terrain arboré de 2600 m². Double garage Chauffage par pompe à chaleur, panneaux solaires et photovoltaïques pour une maison écologique et économique. Nichée dans un secteur recherché, cette propriété offre un cadre de vie calme et agréable, tout en restant proche des commodités de Jarnac.

Coup de cœur assuré pour cette propriété alliant charme, confort moderne et environnement privilégié ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : #:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%B Pour plus d'informations, merci de contacter Mr Jean-Pascal COUTY ou

Ville : Mérignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16200
Coordonnées : 45.708820, -0.063510
Total : 371 780
Prix d'acquisition : 283 500
Travaux : 65 600
Valeur du bien : 349 100
Frais de notaire : 22 680
Coût estimé : 22 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 2112€/mois
Loyer annuel estimé : 25349€/an
Fourchette totale : 1727€ - 2584€/mois
Fourchette annuelle : 20719€ - 31013€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 855,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :108,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 963,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 792,58
Coût de l'assurance :32 530,75
Taxe foncière : 2 534,88€/an
Soit par mois : 211,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 112,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 174,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 91 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage par pompe à chaleur si nécessaire
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: Maison - Vérification de l'efficacité du système de chauffage existant
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 5 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, incluant peinture et éventuellement remplacement du carrelage
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 600(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 800€ = 13800€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation des 5 chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:7 800
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 260€/m² = 7800€ (incluant peinture, remplacement éventuel du carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mérignac (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 349 €/an
Calcul : 2 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 780 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 301 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 174
Revenus locatifs : +25 349
Charges déductibles : -82 174
Résultat foncier Année 1 : -56 826(Déficit de 56 826 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 426
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 574 €/an
Revenus locatifs : +25 349
Charges déductibles : -16 574
Résultat foncier Années 2+ : 8 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35425.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 283 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 184 275(65% de 283 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 701 €/an
Calcul : 184 275 € × 3,636% = 6 701
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 34982 18712 750-56 83821 400 €35 438 €35 438 €
225 85616 25112 4159 605--25 833 €
326 37315 90412 06810 469--15 364 €
426 90015 54411 70811 356--4 008 €
527 43815 17211 33612 266---
627 98714 78710 95113 200---
728 54714 38810 55214 159---
829 11813 97510 13915 142---
929 70013 5489 71216 152---
1030 29413 1059 26917 189---
1130 90012 6478 81118 253---
1231 51812 1738 33719 345---
1332 14811 6827 84620 466---
1432 79111 1747 33821 618---
1533 44710 6486 81122 800---
1634 11610 1036 26724 013---
1734 7999 5395 70325 260---
1835 4948 9555 11926 540---
1936 2048 3504 51427 854---
2036 9287 7253 88929 204---
2137 6677 0773 24130 590---
2238 4206 4062 57032 014---
2339 1895 7121 87633 477---
2439 9734 9931 15734 979---
2540 7724 24941336 523---
TOTAL811 930346 295184 793465 63521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 635
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 323-6 420+11 743
2+5 3230+5 323
3+5 3230+5 323
4+5 3230+5 323
5+5 323+2 477+2 846
6+5 323+3 960+1 363
7+5 323+4 248+1 075
8+5 323+4 543+780
9+5 323+4 846+477
10+5 323+5 157+166
11+5 323+5 476-153
12+5 323+5 804-481
13+5 323+6 140-817
14+5 323+6 485-1 162
15+5 323+6 840-1 517
16+5 323+7 204-1 881
17+5 323+7 578-2 255
18+5 323+7 962-2 639
19+5 323+8 356-3 033
20+5 323+8 761-3 438
21+5 323+9 177-3 854
22+5 323+9 604-4 281
23+5 323+10 043-4 720
24+5 323+10 494-5 171
25+5 323+10 957-5 634
Total+133 075+139 690+-6 615
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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