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Achat ferme

Bien expiré
VilleMézens (81)
Surface170m²
Coût Total210 485€
Loyer Annuel19 433€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+356€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 245 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 083,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 170 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 3 Salles d'eau, 2 Toilettes, 4 Parkings, Terrain de 900 m², Travaux

Ancienne ferme à rénover entièrement, on retrouve 180 m² habitables sur 2 étages ainsi qu'une ancienne étable pouvant être transformée en appartement. Gros potentiel pour ce bien.. avec terrain à l'arrière.

Ville : Mézens
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81800
Coordonnées : 43.804520, 1.651350
Total : 210 485€
Prix d'acquisition : 184 245€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 195 745€
Frais de notaire : 14 740€
Coût estimé : 14 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1619€/mois
Loyer annuel estimé : 19433€/an
Fourchette totale : 1311€ - 2000€/mois
Fourchette annuelle : 15737€ - 23998€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 485€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 040,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 101,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 586,95€
Coût de l'assurance :18 417,44€
Taxe foncière : 1 943,35€/an
Soit par mois : 161,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 619,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 263,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :355,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 433 €/an
Calcul : 1 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 485 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 204 €
Revenus locatifs : +19 433 €
Charges déductibles : -21 204 €
Résultat foncier Année 1 : -1 770 €(Déficit de 1 770 €)
Imputable sur revenu global : 1 770 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 704 €/an
Revenus locatifs : +19 433 €
Charges déductibles : -9 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 730 €/an
Prix d'achat du bien : 184 245 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 759 €(65% de 184 245 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 355 €/an
Calcul : 119 759 € × 3,636% = 4 355 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 433 €21 210 €7 030 €-1 777 €1 777 €--
219 822 €9 523 €6 843 €10 299 €---
320 219 €9 330 €6 650 €10 889 €---
420 623 €9 129 €6 449 €11 494 €---
521 035 €8 922 €6 242 €12 113 €---
621 456 €8 708 €6 028 €12 748 €---
721 885 €8 487 €5 806 €13 399 €---
822 323 €8 257 €5 577 €14 066 €---
922 769 €8 020 €5 340 €14 749 €---
1023 225 €7 775 €5 095 €15 450 €---
1123 689 €7 521 €4 841 €16 168 €---
1224 163 €7 259 €4 579 €16 904 €---
1324 646 €6 988 €4 308 €17 659 €---
1425 139 €6 707 €4 027 €18 432 €---
1525 642 €6 417 €3 737 €19 225 €---
1626 155 €6 117 €3 437 €20 038 €---
1726 678 €5 806 €3 126 €20 872 €---
1827 212 €5 485 €2 805 €21 727 €---
1927 756 €5 153 €2 473 €22 603 €---
2028 311 €4 809 €2 129 €23 502 €---
2128 877 €4 454 €1 774 €24 424 €---
2229 455 €4 086 €1 406 €25 369 €---
2330 044 €3 706 €1 026 €26 338 €---
2430 645 €3 312 €632 €27 332 €---
2531 258 €2 906 €226 €28 352 €---
TOTAL622 461 €180 088 €101 587 €442 373 €1 777 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 533 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 442 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 081 €-533 €+4 614 €
2+4 081 €+3 090 €+991 €
3+4 081 €+3 267 €+814 €
4+4 081 €+3 448 €+633 €
5+4 081 €+3 634 €+447 €
6+4 081 €+3 824 €+257 €
7+4 081 €+4 020 €+61 €
8+4 081 €+4 220 €-139 €
9+4 081 €+4 425 €-344 €
10+4 081 €+4 635 €-554 €
11+4 081 €+4 850 €-769 €
12+4 081 €+5 071 €-990 €
13+4 081 €+5 298 €-1 217 €
14+4 081 €+5 530 €-1 449 €
15+4 081 €+5 768 €-1 687 €
16+4 081 €+6 011 €-1 930 €
17+4 081 €+6 262 €-2 181 €
18+4 081 €+6 518 €-2 437 €
19+4 081 €+6 781 €-2 700 €
20+4 081 €+7 051 €-2 970 €
21+4 081 €+7 327 €-3 246 €
22+4 081 €+7 611 €-3 530 €
23+4 081 €+7 901 €-3 820 €
24+4 081 €+8 200 €-4 119 €
25+4 081 €+8 506 €-4 425 €
Total+102 025 €+132 712 €+-30 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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