Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (49420)

VillePouancé (49)
Surface148m²
Coût Total182 798€
Loyer Annuel12 792€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 480 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 955,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une maison à usage d'habitation à finir de rénover comprenant :

  • au rez-de-chaussée : cuisine ouverte sur un séjour avec un poêle à bois, salle d'eau, wc, bureau ouvert, cellier, salon avec poêle à bois
  • à l'étage : trois chambres dont une avec sa salle de bains et wc, dressing, Préau, puits, une mare et jardin
Ville : Pouancé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.737208, -1.168846
Total : 182 798€
Prix d'acquisition : 141 480€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 171 480€
Frais de notaire : 11 318€
Coût estimé : 11 318€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1066€/mois
Loyer annuel estimé : 12792€/an
Fourchette totale : 824€ - 1379€/mois
Fourchette annuelle : 9886€ - 16552€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 047,62 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 048 €
Prix d'achat :141 480 €
Décote à l'achat :-13 568€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-27 750€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 798€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :73,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 991,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 624,09€
Coût de l'assurance :21 935,76€
Taxe foncière : 1 279,15€/an
Soit par mois : 106,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 065,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour le confort des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant peinture murs et plafonds, mise à jour éclairage, main d'œuvre incluse)
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouancé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 792 €/an
Calcul : 1 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 798 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 279 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 529 €
Revenus locatifs : +12 792 €
Charges déductibles : -38 529 €
Résultat foncier Année 1 : -25 737 €(Déficit de 25 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 529 €/an
Revenus locatifs : +12 792 €
Charges déductibles : -8 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4337.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 962 €(65% de 141 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 344 €/an
Calcul : 91 962 € × 3,636% = 3 344 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 792 €38 535 €6 378 €-25 743 €21 400 €4 343 €4 343 €
213 047 €8 368 €6 212 €4 679 €---
313 308 €8 196 €6 039 €5 112 €---
413 574 €8 017 €5 861 €5 557 €---
513 846 €7 832 €5 676 €6 014 €---
614 123 €7 641 €5 484 €6 482 €---
714 405 €7 442 €5 286 €6 963 €---
814 693 €7 237 €5 080 €7 457 €---
914 987 €7 024 €4 867 €7 964 €---
1015 287 €6 803 €4 646 €8 484 €---
1115 593 €6 575 €4 418 €9 018 €---
1215 905 €6 338 €4 181 €9 567 €---
1316 223 €6 093 €3 936 €10 130 €---
1416 547 €5 838 €3 682 €10 709 €---
1516 878 €5 575 €3 419 €11 303 €---
1617 216 €5 303 €3 146 €11 913 €---
1717 560 €5 020 €2 864 €12 540 €---
1817 911 €4 728 €2 571 €13 183 €---
1918 269 €4 425 €2 268 €13 845 €---
2018 635 €4 111 €1 954 €14 524 €---
2119 008 €3 786 €1 629 €15 222 €---
2219 388 €3 449 €1 292 €15 939 €---
2319 775 €3 100 €944 €16 675 €---
2420 171 €2 739 €582 €17 432 €---
2520 574 €2 364 €208 €18 210 €---
TOTAL409 717 €176 539 €92 624 €233 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 686 €-6 420 €+9 106 €
2+2 686 €+101 €+2 585 €
3+2 686 €+1 534 €+1 152 €
4+2 686 €+1 667 €+1 019 €
5+2 686 €+1 804 €+882 €
6+2 686 €+1 945 €+741 €
7+2 686 €+2 089 €+597 €
8+2 686 €+2 237 €+449 €
9+2 686 €+2 389 €+297 €
10+2 686 €+2 545 €+141 €
11+2 686 €+2 705 €-19 €
12+2 686 €+2 870 €-184 €
13+2 686 €+3 039 €-353 €
14+2 686 €+3 213 €-527 €
15+2 686 €+3 391 €-705 €
16+2 686 €+3 574 €-888 €
17+2 686 €+3 762 €-1 076 €
18+2 686 €+3 955 €-1 269 €
19+2 686 €+4 153 €-1 467 €
20+2 686 €+4 357 €-1 671 €
21+2 686 €+4 567 €-1 881 €
22+2 686 €+4 782 €-2 096 €
23+2 686 €+5 003 €-2 317 €
24+2 686 €+5 230 €-2 544 €
25+2 686 €+5 463 €-2 777 €
Total+67 150 €+69 953 €+-2 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →