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Appartement

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface80m²
Coût Total123 100€
Loyer Annuel9 580€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 13, Nombre de WC : 1

St Brieuc, appartement T4 offrant 3 chambres, 4ème étage avec ascenseur - parking couvert. Libre - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Saint-Brieuc-22000/753

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.515949, -2.743624
Total : 123 100€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 4 300€
Valeur du bien : 114 300€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9580€/an
Fourchette totale : 633€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7597€ - 12081€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 528,48 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 278 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-12 278€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-822€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 176,64€
Coût de l'assurance :10 771,25€
Taxe foncière : 958,04€/an
Soit par mois : 79,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 300 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 1050€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture varient entre 20 et 45€/m² selon l'état des murs et la finition. Les estimations sont basées sur un tarif moyen de 30€/m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 580 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 100 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 968 €
Revenus locatifs : +9 580 €
Charges déductibles : -9 968 €
Résultat foncier Année 1 : -387 €(Déficit de 387 €)
Imputable sur revenu global : 387 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 668 €/an
Revenus locatifs : +9 580 €
Charges déductibles : -5 668 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 913 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 580 €9 972 €4 283 €-391 €391 €--
29 772 €5 560 €4 171 €4 212 €---
39 967 €5 444 €4 055 €4 523 €---
410 167 €5 324 €3 935 €4 843 €---
510 370 €5 200 €3 811 €5 170 €---
610 578 €5 071 €3 682 €5 507 €---
710 789 €4 937 €3 549 €5 852 €---
811 005 €4 799 €3 410 €6 206 €---
911 225 €4 656 €3 267 €6 569 €---
1011 449 €4 508 €3 119 €6 942 €---
1111 678 €4 354 €2 965 €7 324 €---
1211 912 €4 195 €2 806 €7 717 €---
1312 150 €4 031 €2 642 €8 120 €---
1412 393 €3 860 €2 471 €8 533 €---
1512 641 €3 683 €2 294 €8 958 €---
1612 894 €3 500 €2 111 €9 394 €---
1713 152 €3 311 €1 922 €9 841 €---
1813 415 €3 114 €1 725 €10 301 €---
1913 683 €2 911 €1 522 €10 772 €---
2013 957 €2 700 €1 311 €11 257 €---
2114 236 €2 482 €1 093 €11 754 €---
2214 521 €2 256 €867 €12 265 €---
2314 811 €2 022 €633 €12 789 €---
2415 107 €1 779 €391 €13 328 €---
2515 409 €1 528 €139 €13 881 €---
TOTAL306 862 €101 199 €62 177 €205 663 €391 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 117 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-117 €+2 129 €
2+2 012 €+1 264 €+748 €
3+2 012 €+1 357 €+655 €
4+2 012 €+1 453 €+559 €
5+2 012 €+1 551 €+461 €
6+2 012 €+1 652 €+360 €
7+2 012 €+1 755 €+257 €
8+2 012 €+1 862 €+150 €
9+2 012 €+1 971 €+41 €
10+2 012 €+2 082 €-70 €
11+2 012 €+2 197 €-185 €
12+2 012 €+2 315 €-303 €
13+2 012 €+2 436 €-424 €
14+2 012 €+2 560 €-548 €
15+2 012 €+2 687 €-675 €
16+2 012 €+2 818 €-806 €
17+2 012 €+2 952 €-940 €
18+2 012 €+3 090 €-1 078 €
19+2 012 €+3 232 €-1 220 €
20+2 012 €+3 377 €-1 365 €
21+2 012 €+3 526 €-1 514 €
22+2 012 €+3 679 €-1 667 €
23+2 012 €+3 837 €-1 825 €
24+2 012 €+3 998 €-1 986 €
25+2 012 €+4 164 €-2 152 €
Total+50 300 €+61 699 €+-11 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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