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Vente maison 3 pièces 85 m² Gramat (46500) - Superimmo

Bien expiré
VilleGramat (46)
Surface85m²
Coût Total95 441€
Loyer Annuel7 275€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 797 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 903,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 85 m² habitable sur sous sol complet. Jardin clos. Proche des commodités. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gramat
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Total : 95 441€
Prix d'acquisition : 76 797€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 89 297€
Frais de notaire : 6 144€
Coût estimé : 6 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7275€/an
Fourchette totale : 474€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 5687€ - 9307€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 461,54 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 231 €
Prix d'achat :76 797 €
Décote à l'achat :-47 434€ (-38.2%)
Marge achat-revente :28 790€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 441€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 360,13€
Coût de l'assurance :8 351,09€
Taxe foncière : 727,51€/an
Soit par mois : 60,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la classe énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des décorations
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 275 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 441 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 889 €
Revenus locatifs : +7 275 €
Charges déductibles : -16 889 €
Résultat foncier Année 1 : -9 613 €(Déficit de 9 613 €)
Imputable sur revenu global : 9 613 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 389 €/an
Revenus locatifs : +7 275 €
Charges déductibles : -4 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 887 €/an
Prix d'achat du bien : 76 797 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 918 €(65% de 76 797 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 815 €/an
Calcul : 49 918 € × 3,636% = 1 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 275 €16 892 €3 330 €-9 617 €9 617 €--
27 421 €4 305 €3 243 €3 116 €---
37 569 €4 215 €3 153 €3 354 €---
47 720 €4 122 €3 060 €3 599 €---
57 875 €4 025 €2 963 €3 850 €---
68 032 €3 925 €2 863 €4 107 €---
78 193 €3 821 €2 760 €4 372 €---
88 357 €3 714 €2 652 €4 643 €---
98 524 €3 603 €2 541 €4 921 €---
108 694 €3 488 €2 426 €5 207 €---
118 868 €3 368 €2 307 €5 500 €---
129 046 €3 245 €2 183 €5 801 €---
139 227 €3 117 €2 055 €6 110 €---
149 411 €2 984 €1 922 €6 427 €---
159 599 €2 847 €1 785 €6 753 €---
169 791 €2 704 €1 643 €7 087 €---
179 987 €2 557 €1 495 €7 430 €---
1810 187 €2 404 €1 342 €7 783 €---
1910 391 €2 246 €1 184 €8 145 €---
2010 598 €2 082 €1 020 €8 516 €---
2110 810 €1 912 €851 €8 898 €---
2211 027 €1 736 €675 €9 290 €---
2311 247 €1 554 €493 €9 693 €---
2411 472 €1 366 €304 €10 107 €---
2511 701 €1 170 €108 €10 531 €---
TOTAL233 022 €87 399 €48 360 €145 623 €9 617 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 885 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-2 885 €+4 413 €
2+1 528 €+935 €+593 €
3+1 528 €+1 006 €+522 €
4+1 528 €+1 080 €+448 €
5+1 528 €+1 155 €+373 €
6+1 528 €+1 232 €+296 €
7+1 528 €+1 311 €+217 €
8+1 528 €+1 393 €+135 €
9+1 528 €+1 476 €+52 €
10+1 528 €+1 562 €-34 €
11+1 528 €+1 650 €-122 €
12+1 528 €+1 740 €-212 €
13+1 528 €+1 833 €-305 €
14+1 528 €+1 928 €-400 €
15+1 528 €+2 026 €-498 €
16+1 528 €+2 126 €-598 €
17+1 528 €+2 229 €-701 €
18+1 528 €+2 335 €-807 €
19+1 528 €+2 443 €-915 €
20+1 528 €+2 555 €-1 027 €
21+1 528 €+2 669 €-1 141 €
22+1 528 €+2 787 €-1 259 €
23+1 528 €+2 908 €-1 380 €
24+1 528 €+3 032 €-1 504 €
25+1 528 €+3 159 €-1 631 €
Total+38 200 €+43 687 €+-5 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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