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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface92.8m²
Coût Total322 520€
Loyer Annuel24 325€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 92.8 m²
Prix au m² : 2 801,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Gardien, Interphone, Non meublé

Meudon la Foret - Dans la résidence recherchée, Le Lac, Rue Georges Millandy, au 6ème étage avec une vue sur les jardins, un appartement traversant de cinq pièces principales pour une superficie 93m2, comprenant: entrée, séjour avec loggia, cuisine avec séchoir/cellier, quatre chambres, salle de bains, salle d'eau, wc séparés et nombreux rangements. Travaux de rénovation à prévoir. Fenêtres en double vitrage dans toutes les pièces. Double exposition Sud/Nord. Vendu avec une cave et accès aux parkings réservés aux résidents.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.785997, 2.233637
Total : 322 520€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 41 720€
Valeur du bien : 301 720€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.8m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2027€/mois
Loyer annuel estimé : 24325€/an
Fourchette totale : 1572€ - 2614€/mois
Fourchette annuelle : 18864€ - 31367€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 450,27 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 185 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-60 185€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-2 335€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 614,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :94,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 708,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 863,34€
Coût de l'assurance :28 220,50€
Taxe foncière : 2 432,50€/an
Soit par mois : 202,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 027,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 911,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 92.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant remplacement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 720 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon - Revêtement sol:2 500€
    Revêtement de sol: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 325 €/an
Calcul : 2 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 428 €
Revenus locatifs : +24 325 €
Charges déductibles : -56 428 €
Résultat foncier Année 1 : -32 103 €(Déficit de 32 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 708 €/an
Revenus locatifs : +24 325 €
Charges déductibles : -14 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10703.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 325 €56 439 €11 157 €-32 114 €21 400 €10 714 €10 714 €
224 811 €14 426 €10 865 €10 385 €--328 €
325 308 €14 124 €10 562 €11 184 €---
425 814 €13 810 €10 249 €12 004 €---
526 330 €13 485 €9 924 €12 845 €---
626 857 €13 149 €9 588 €13 707 €---
727 394 €12 801 €9 240 €14 593 €---
827 942 €12 441 €8 879 €15 501 €---
928 501 €12 067 €8 506 €16 433 €---
1029 071 €11 681 €8 120 €17 390 €---
1129 652 €11 281 €7 719 €18 371 €---
1230 245 €10 866 €7 305 €19 379 €---
1330 850 €10 437 €6 875 €20 413 €---
1431 467 €9 992 €6 431 €21 475 €---
1532 096 €9 532 €5 970 €22 565 €---
1632 738 €9 055 €5 494 €23 683 €---
1733 393 €8 561 €5 000 €24 832 €---
1834 061 €8 050 €4 488 €26 011 €---
1934 742 €7 520 €3 959 €27 222 €---
2035 437 €6 972 €3 411 €28 465 €---
2136 146 €6 404 €2 843 €29 741 €---
2236 869 €5 816 €2 255 €31 052 €---
2337 606 €5 207 €1 646 €32 399 €---
2438 358 €4 577 €1 015 €33 781 €---
2539 125 €3 924 €362 €35 201 €---
TOTAL779 136 €292 616 €161 863 €486 519 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 486 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 108 €-6 420 €+11 528 €
2+5 108 €0 €+5 108 €
3+5 108 €+3 257 €+1 851 €
4+5 108 €+3 601 €+1 507 €
5+5 108 €+3 853 €+1 255 €
6+5 108 €+4 112 €+996 €
7+5 108 €+4 378 €+730 €
8+5 108 €+4 650 €+458 €
9+5 108 €+4 930 €+178 €
10+5 108 €+5 217 €-109 €
11+5 108 €+5 511 €-403 €
12+5 108 €+5 814 €-706 €
13+5 108 €+6 124 €-1 016 €
14+5 108 €+6 442 €-1 334 €
15+5 108 €+6 769 €-1 661 €
16+5 108 €+7 105 €-1 997 €
17+5 108 €+7 450 €-2 342 €
18+5 108 €+7 803 €-2 695 €
19+5 108 €+8 167 €-3 059 €
20+5 108 €+8 539 €-3 431 €
21+5 108 €+8 922 €-3 814 €
22+5 108 €+9 316 €-4 208 €
23+5 108 €+9 720 €-4 612 €
24+5 108 €+10 134 €-5 026 €
25+5 108 €+10 560 €-5 452 €
Total+127 700 €+145 956 €+-18 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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