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Appartement T3 de 62 m² en centre ville

VilleAgen (47)
Surface64m²
Coût Total108 960€
Loyer Annuel7 279€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 046,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 64 m², 3 pièces, 2 chambres, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Interphone, 1 salle de douche, 2 étages, Chauffage central au gaz, Étage 2 sur 2, Frais d'agences inclus : 6,35% du prix, Cuisine séparée

A deux pas des grands boulevards et au deuxième étage d'un jolie immeuble de 5 lots, T3 d'environ 62 m² comprenant, une entrée, un séjour, une cuisine séparé, deux chambres, une salle de d'eau avec wc. L'appartement bénéficie de menuiseries en double vitrage, chauffage en central gaz de ville avec chaudière Saunier Duval . Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir ainsi que tout le sanitaire. Ce bien vous est présenté par William Chevalier, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.202800, 0.612113
Total : 108 960€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 103 600€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7279€/an
Fourchette totale : 481€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5768€ - 9186€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 758,93 €/m²
Basé sur :273 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 572 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-45 572€ (-40.5%)
Marge achat-revente :3 612€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 034,66€
Coût de l'assurance :9 534,00€
Taxe foncière : 727,92€/an
Soit par mois : 60,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage central gaz actuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Revêtement sol: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur les estimations actuelles du marché.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 279 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 497 €
Revenus locatifs : +7 279 €
Charges déductibles : -41 497 €
Résultat foncier Année 1 : -34 217 €(Déficit de 34 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 897 €/an
Revenus locatifs : +7 279 €
Charges déductibles : -4 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12817.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 279 €41 500 €3 791 €-34 221 €21 400 €12 821 €12 821 €
27 425 €4 801 €3 692 €2 624 €--10 197 €
37 573 €4 699 €3 589 €2 875 €--7 323 €
47 725 €4 592 €3 483 €3 132 €--4 190 €
57 879 €4 482 €3 373 €3 397 €--793 €
68 037 €4 368 €3 259 €3 669 €---
78 198 €4 250 €3 141 €3 947 €---
88 362 €4 128 €3 019 €4 234 €---
98 529 €4 001 €2 892 €4 528 €---
108 699 €3 870 €2 761 €4 829 €---
118 873 €3 734 €2 625 €5 139 €---
129 051 €3 593 €2 484 €5 457 €---
139 232 €3 448 €2 338 €5 784 €---
149 416 €3 297 €2 187 €6 120 €---
159 605 €3 140 €2 031 €6 465 €---
169 797 €2 978 €1 869 €6 819 €---
179 993 €2 810 €1 701 €7 183 €---
1810 193 €2 636 €1 527 €7 556 €---
1910 397 €2 456 €1 347 €7 940 €---
2010 604 €2 270 €1 161 €8 334 €---
2110 817 €2 077 €968 €8 740 €---
2211 033 €1 877 €768 €9 156 €---
2311 254 €1 670 €560 €9 584 €---
2411 479 €1 455 €346 €10 024 €---
2511 708 €1 233 €123 €10 476 €---
TOTAL233 156 €119 367 €55 035 €113 789 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 529 €-6 420 €+7 949 €
2+1 529 €0 €+1 529 €
3+1 529 €0 €+1 529 €
4+1 529 €0 €+1 529 €
5+1 529 €0 €+1 529 €
6+1 529 €+863 €+666 €
7+1 529 €+1 184 €+345 €
8+1 529 €+1 270 €+259 €
9+1 529 €+1 358 €+171 €
10+1 529 €+1 449 €+80 €
11+1 529 €+1 542 €-13 €
12+1 529 €+1 637 €-108 €
13+1 529 €+1 735 €-206 €
14+1 529 €+1 836 €-307 €
15+1 529 €+1 939 €-410 €
16+1 529 €+2 046 €-517 €
17+1 529 €+2 155 €-626 €
18+1 529 €+2 267 €-738 €
19+1 529 €+2 382 €-853 €
20+1 529 €+2 500 €-971 €
21+1 529 €+2 622 €-1 093 €
22+1 529 €+2 747 €-1 218 €
23+1 529 €+2 875 €-1 346 €
24+1 529 €+3 007 €-1 478 €
25+1 529 €+3 143 €-1 614 €
Total+38 225 €+34 137 €+4 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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