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A vendre Appartement T5 90m² av limoges

Bien expiré
VilleNiort (79)
Surface90m²
Coût Total149 390€
Loyer Annuel10 897€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre Appartement T5 90m² av limoges - A vendre un grand appartement T5 90 m² dans une résidence . 3 chambres,grand séjour , balcon , salle d’eau , wc , rangement placard , une place de parking dédiée , ombragée . peinture refait à neuf loué 680€ charges 210£ Agence s’abstenir , pas de frais d’agence .

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.318000, -0.404400
Total : 149 390€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 41 390€
Valeur du bien : 141 390€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10897€/an
Fourchette totale : 701€ - 1177€/mois
Fourchette annuelle : 8409€ - 14121€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 385,26€
Coût de l'assurance :13 071,62€
Taxe foncière : 1 089,71€/an
Soit par mois : 90,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 908,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 390 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:90€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 90€/m² = 8100€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 897 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 390 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 463 €
Revenus locatifs : +10 897 €
Charges déductibles : -50 463 €
Résultat foncier Année 1 : -39 566 €(Déficit de 39 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 073 €/an
Revenus locatifs : +10 897 €
Charges déductibles : -9 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18165.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 897 €50 468 €4 945 €-39 571 €21 400 €18 171 €18 171 €
211 115 €8 946 €4 813 €2 169 €--16 001 €
311 337 €8 809 €4 676 €2 528 €--13 473 €
411 564 €8 668 €4 535 €2 896 €--10 577 €
511 795 €8 521 €4 389 €3 274 €--7 303 €
612 031 €8 370 €4 238 €3 661 €--3 642 €
712 272 €8 214 €4 082 €4 058 €---
812 517 €8 053 €3 920 €4 465 €---
912 768 €7 885 €3 753 €4 882 €---
1013 023 €7 713 €3 580 €5 310 €---
1113 283 €7 534 €3 402 €5 749 €---
1213 549 €7 349 €3 217 €6 200 €---
1313 820 €7 158 €3 026 €6 662 €---
1414 097 €6 961 €2 828 €7 136 €---
1514 378 €6 757 €2 624 €7 622 €---
1614 666 €6 546 €2 413 €8 120 €---
1714 959 €6 327 €2 195 €8 632 €---
1815 259 €6 101 €1 969 €9 157 €---
1915 564 €5 868 €1 735 €9 696 €---
2015 875 €5 627 €1 494 €10 248 €---
2116 192 €5 377 €1 244 €10 815 €---
2216 516 €5 119 €986 €11 397 €---
2316 847 €4 852 €719 €11 995 €---
2417 184 €4 576 €444 €12 607 €---
2517 527 €4 291 €158 €13 236 €---
TOTAL349 036 €216 090 €71 385 €132 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 288 €-6 420 €+8 708 €
2+2 288 €0 €+2 288 €
3+2 288 €0 €+2 288 €
4+2 288 €0 €+2 288 €
5+2 288 €0 €+2 288 €
6+2 288 €0 €+2 288 €
7+2 288 €+125 €+2 163 €
8+2 288 €+1 339 €+949 €
9+2 288 €+1 465 €+823 €
10+2 288 €+1 593 €+695 €
11+2 288 €+1 725 €+563 €
12+2 288 €+1 860 €+428 €
13+2 288 €+1 999 €+289 €
14+2 288 €+2 141 €+147 €
15+2 288 €+2 287 €+1 €
16+2 288 €+2 436 €-148 €
17+2 288 €+2 590 €-302 €
18+2 288 €+2 747 €-459 €
19+2 288 €+2 909 €-621 €
20+2 288 €+3 075 €-787 €
21+2 288 €+3 245 €-957 €
22+2 288 €+3 419 €-1 131 €
23+2 288 €+3 598 €-1 310 €
24+2 288 €+3 782 €-1 494 €
25+2 288 €+3 971 €-1 683 €
Total+57 200 €+39 884 €+17 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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