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Maison de ville proche centre ville

Bien expiré
VilleBelley (01)
Surface120m²
Coût Total268 920€
Loyer Annuel15 726€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 491,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

SUR UNE PARCELLE DE 323 M2 AVEC POSITION DOMINANTE , MAISON DE 120 M2 HABITABLES, DEUX GARAGES (28 ET 20 M2) 3 CHAMBRES TERRASSE  AVEC VUE SUPERBE SUR BELLEY AVEC UNE EXPOSITION SUD OUEST ,POSSIBILITE DE FAIRE DEUX APPARTEMENTS 

  • https://www.bugeyimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Belley
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01300
Coordonnées : 45.757263, 5.682436
Total : 268 920€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 75 600€
Valeur du bien : 254 600€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1310€/mois
Loyer annuel estimé : 15726€/an
Fourchette totale : 966€ - 1777€/mois
Fourchette annuelle : 11594€ - 21330€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 323,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :78,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 401,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 073,41€
Coût de l'assurance :23 530,50€
Taxe foncière : 1 572,59€/an
Soit par mois : 131,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 532,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 600 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 500€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belley (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 726 €/an
Calcul : 1 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 920 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 941 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 981 €
Revenus locatifs : +15 726 €
Charges déductibles : -86 981 €
Résultat foncier Année 1 : -71 255 €(Déficit de 71 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 381 €/an
Revenus locatifs : +15 726 €
Charges déductibles : -11 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49854.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 726 €86 989 €8 875 €-71 263 €21 400 €49 863 €49 863 €
216 040 €11 152 €8 638 €4 889 €--44 975 €
316 361 €10 906 €8 392 €5 455 €--39 519 €
416 688 €10 652 €8 138 €6 036 €--33 483 €
517 022 €10 389 €7 876 €6 633 €--26 850 €
617 363 €10 118 €7 604 €7 245 €--19 606 €
717 710 €9 837 €7 324 €7 873 €--11 733 €
818 064 €9 547 €7 033 €8 517 €--3 216 €
918 425 €9 247 €6 733 €9 178 €---
1018 794 €8 937 €6 423 €9 857 €---
1119 170 €8 616 €6 102 €10 554 €---
1219 553 €8 285 €5 771 €11 269 €---
1319 944 €7 942 €5 428 €12 003 €---
1420 343 €7 587 €5 073 €12 756 €---
1520 750 €7 221 €4 707 €13 529 €---
1621 165 €6 842 €4 328 €14 323 €---
1721 588 €6 450 €3 936 €15 138 €---
1822 020 €6 045 €3 531 €15 975 €---
1922 460 €5 626 €3 112 €16 834 €---
2022 910 €5 193 €2 679 €17 717 €---
2123 368 €4 745 €2 232 €18 622 €---
2223 835 €4 282 €1 769 €19 553 €---
2324 312 €3 804 €1 290 €20 508 €---
2424 798 €3 309 €795 €21 489 €---
2525 294 €2 797 €284 €22 497 €---
TOTAL503 704 €266 519 €128 073 €237 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 302 €-6 420 €+9 722 €
2+3 302 €0 €+3 302 €
3+3 302 €0 €+3 302 €
4+3 302 €0 €+3 302 €
5+3 302 €0 €+3 302 €
6+3 302 €0 €+3 302 €
7+3 302 €0 €+3 302 €
8+3 302 €0 €+3 302 €
9+3 302 €+1 789 €+1 513 €
10+3 302 €+2 957 €+345 €
11+3 302 €+3 166 €+136 €
12+3 302 €+3 381 €-79 €
13+3 302 €+3 601 €-299 €
14+3 302 €+3 827 €-525 €
15+3 302 €+4 059 €-757 €
16+3 302 €+4 297 €-995 €
17+3 302 €+4 541 €-1 239 €
18+3 302 €+4 793 €-1 491 €
19+3 302 €+5 050 €-1 748 €
20+3 302 €+5 315 €-2 013 €
21+3 302 €+5 587 €-2 285 €
22+3 302 €+5 866 €-2 564 €
23+3 302 €+6 152 €-2 850 €
24+3 302 €+6 447 €-3 145 €
25+3 302 €+6 749 €-3 447 €
Total+82 550 €+71 156 €+11 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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