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Appartement à vendre

VilleMarseille 3e (13)
Surface48m²
Coût Total131 210€
Loyer Annuel7 438€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 458,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Cave, Salon (total 15,15 m²), 2 chambres, Balcon, calme, Exposition sud, Digicode, Interphone

Votre agence ERA Immo du Parc vous propose, résidence Square National, Marseille 13003, cet appartement type 3 de 48m2 au 5ème et dernier étage.

L'appartement traversant et lumineux se compose d'un séjour exposé sud-ouest donnant sur un petit balcon, une cuisine indépendante avec possibilité d'ouverture sur le séjour, une salle d'eau avec W.C et de deux chambres. L'appartement est équipé de PVC double vitrage mais nécessite une petite rénovation pour en révéler tout le potentiel.

Une cave complète le bien, stationnement libre et aisé au sein de la résidence fermée.

Idéal investisseurs, contactez-nous pour plus de renseignement ou pour programmer votre visite. Copropriété de 350 lots - dont 350 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1284.00 euros. Cedric SERISOLA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.314337, 5.378560
Total : 131 210€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 55 610€
Valeur du bien : 125 610€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7438€/an
Fourchette totale : 484€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 5812€ - 9519€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 541,67 €/m²
Basé sur :231 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 000 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-4 000€ (-5.4%)
Marge achat-revente :-57 210€ (-77.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 705,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 796,49€
Coût de l'assurance :15 745,20€
Taxe foncière : 743,81€/an
Soit par mois : 61,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,00€/mois
Soit par an : 1 284,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 619,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 610 €(1 159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 15000€ = 15000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation comprise)
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Remplacement revêtement sol: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 438 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 210 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 284 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 737 €
Revenus locatifs : +7 438 €
Charges déductibles : -62 737 €
Résultat foncier Année 1 : -55 299 €(Déficit de 55 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 127 €/an
Revenus locatifs : +7 438 €
Charges déductibles : -7 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33899.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 438 €62 741 €4 474 €-55 303 €21 400 €33 903 €33 903 €
27 587 €7 013 €4 356 €573 €--33 330 €
37 739 €6 891 €4 234 €847 €--32 483 €
47 893 €6 765 €4 107 €1 128 €--31 354 €
58 051 €6 634 €3 976 €1 417 €--29 937 €
68 212 €6 499 €3 841 €1 714 €--28 224 €
78 376 €6 358 €3 701 €2 018 €--26 206 €
88 544 €6 213 €3 556 €2 331 €--23 875 €
98 715 €6 063 €3 406 €2 652 €--21 223 €
108 889 €5 908 €3 250 €2 981 €--18 242 €
119 067 €5 747 €3 089 €3 320 €--14 922 €
129 248 €5 580 €2 923 €3 668 €---
139 433 €5 408 €2 750 €4 025 €---
149 622 €5 230 €2 572 €4 392 €---
159 814 €5 045 €2 387 €4 769 €---
1610 011 €4 854 €2 196 €5 157 €---
1710 211 €4 656 €1 998 €5 555 €---
1810 415 €4 451 €1 794 €5 964 €---
1910 623 €4 239 €1 582 €6 384 €---
2010 836 €4 020 €1 362 €6 816 €---
2111 053 €3 793 €1 135 €7 260 €---
2211 274 €3 558 €900 €7 716 €---
2311 499 €3 315 €657 €8 185 €---
2411 729 €3 063 €405 €8 666 €---
2511 964 €2 802 €145 €9 161 €---
TOTAL238 243 €186 847 €64 796 €51 397 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 562 €-6 420 €+7 982 €
2+1 562 €0 €+1 562 €
3+1 562 €0 €+1 562 €
4+1 562 €0 €+1 562 €
5+1 562 €0 €+1 562 €
6+1 562 €0 €+1 562 €
7+1 562 €0 €+1 562 €
8+1 562 €0 €+1 562 €
9+1 562 €0 €+1 562 €
10+1 562 €0 €+1 562 €
11+1 562 €0 €+1 562 €
12+1 562 €+1 100 €+462 €
13+1 562 €+1 208 €+354 €
14+1 562 €+1 318 €+244 €
15+1 562 €+1 431 €+131 €
16+1 562 €+1 547 €+15 €
17+1 562 €+1 666 €-104 €
18+1 562 €+1 789 €-227 €
19+1 562 €+1 915 €-353 €
20+1 562 €+2 045 €-483 €
21+1 562 €+2 178 €-616 €
22+1 562 €+2 315 €-753 €
23+1 562 €+2 455 €-893 €
24+1 562 €+2 600 €-1 038 €
25+1 562 €+2 748 €-1 186 €
Total+39 050 €+19 896 €+19 154 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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