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Maison 3 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleVellèches (86)
Surface56m²
Coût Total62 680€
Loyer Annuel4 536€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 56 m²

Située à Vellèches (86230), cette maison mitoyenne bénéficie d'un emplacement calme et pittoresque. Nichée au cœur d'un charmant quartier résidentiel, elle offre un cadre de vie paisible et convivial. Les commodités telles que les commerces de proximité, les écoles et les espaces verts se trouvent à quelques pas, offrant ainsi une qualité de vie agréable aux futurs propriétaires.

D'une surface habitable de 56 m² sur un terrain de 200 m², cette maison à Vellèches se compose de 3 pièces offrant un agencement fonctionnel, possible a la vente maison de gauche 150m2 (maison "initiale" séparer lors d'une succession). Avec son histoire singulière, étant à l'origine une seule maison divisée à la suite d'une succession, elle présente un potentiel intéressant pour une rénovation personnalisée. Idéale pour une petite famille ou un investisseur, cette propriété offre l'opportunité d'aménager un espace de vie douillet et à son image, dans un cadre enchanteur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 46 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Matthew SIEGLER, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Tours sous le numéro 101587244

Surface : 56 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Vellèches
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86230
Coordonnées : 46.942867, 0.530953
Total : 62 680€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 59 000€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 378€/mois
Loyer annuel estimé : 4536€/an
Fourchette totale : 302€ - 472€/mois
Fourchette annuelle : 3629€ - 5669€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 201,41 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :67 279 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-21 279€ (-31.6%)
Marge achat-revente :4 599€ (6.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :305,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :23,51€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 328,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 954,94€
Coût de l'assurance :7 051,50€
Taxe foncière : 453,55€/an
Soit par mois : 37,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 377,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 366,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec usure importante nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon avec usure nécessitant rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture intérieure
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 56 m²
Raison: État 2/5 visible - murs écaillés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 378 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 536 €/an
Calcul : 378 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 680 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 746 €
Revenus locatifs : +4 536 €
Charges déductibles : -15 746 €
Résultat foncier Année 1 : -11 211 €(Déficit de 11 211 €)
Imputable sur revenu global : 11 211 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 746 €/an
Revenus locatifs : +4 536 €
Charges déductibles : -2 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 789 €/an
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 536 €15 748 €2 013 €-11 213 €11 213 €--
24 626 €2 694 €1 958 €1 933 €---
34 719 €2 637 €1 902 €2 081 €---
44 813 €2 579 €1 844 €2 234 €---
54 909 €2 519 €1 784 €2 390 €---
65 008 €2 457 €1 721 €2 551 €---
75 108 €2 393 €1 657 €2 715 €---
85 210 €2 327 €1 591 €2 883 €---
95 314 €2 258 €1 523 €3 056 €---
105 420 €2 188 €1 452 €3 233 €---
115 529 €2 115 €1 379 €3 414 €---
125 639 €2 039 €1 303 €3 600 €---
135 752 €1 961 €1 226 €3 791 €---
145 867 €1 881 €1 145 €3 986 €---
155 985 €1 798 €1 062 €4 187 €---
166 104 €1 712 €976 €4 393 €---
176 226 €1 623 €887 €4 603 €---
186 351 €1 531 €796 €4 820 €---
196 478 €1 437 €701 €5 041 €---
206 607 €1 339 €603 €5 269 €---
216 740 €1 238 €502 €5 502 €---
226 874 €1 133 €398 €5 741 €---
237 012 €1 026 €290 €5 986 €---
247 152 €914 €179 €6 238 €---
257 295 €799 €64 €6 496 €---
TOTAL145 274 €60 345 €28 955 €84 929 €11 213 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 364 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+952 €-3 364 €+4 316 €
2+952 €+580 €+372 €
3+952 €+624 €+328 €
4+952 €+670 €+282 €
5+952 €+717 €+235 €
6+952 €+765 €+187 €
7+952 €+814 €+138 €
8+952 €+865 €+87 €
9+952 €+917 €+35 €
10+952 €+970 €-18 €
11+952 €+1 024 €-72 €
12+952 €+1 080 €-128 €
13+952 €+1 137 €-185 €
14+952 €+1 196 €-244 €
15+952 €+1 256 €-304 €
16+952 €+1 318 €-366 €
17+952 €+1 381 €-429 €
18+952 €+1 446 €-494 €
19+952 €+1 512 €-560 €
20+952 €+1 581 €-629 €
21+952 €+1 651 €-699 €
22+952 €+1 722 €-770 €
23+952 €+1 796 €-844 €
24+952 €+1 871 €-919 €
25+952 €+1 949 €-997 €
Total+23 800 €+25 479 €+-1 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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