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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAspiran (34)
Surface125m²
Coût Total216 092€
Loyer Annuel16 659€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 359,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre maison de 125m2 dans un village avec toutes commodités

Un salon lumineux Une cuisine équipée Un espace buanderie 3 chambres de 15m2 avec rangement 2 salle d’eau 1 salle de bain Garage à moto

Les +++ de la maison

Fenêtre PVC double vitrage avec volets Poêle à granulé Insert à bois Radiateur à inertie sèche 2 balcons Environnement calme

Contact par mail ou téléphone

Ville : Aspiran
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34800
Coordonnées : 43.569453, 3.448158
Total : 216 092€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 32 600€
Valeur du bien : 202 500€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 14.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1388€/mois
Loyer annuel estimé : 16659€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1844€/mois
Fourchette annuelle : 12541€ - 22129€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,89 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 111 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-41 211€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-4 981€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 079,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :64,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 144,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 755,30€
Coût de l'assurance :19 448,28€
Taxe foncière : 1 665,89€/an
Soit par mois : 138,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 388,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE C - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€/fenêtre = 3 750€, Main d'œuvre: incluse
  • Isolation:8 750€
    Isolation combles: 125 m² × 70€/m² = 8 750€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aspiran (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 659 €/an
Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 092 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 469 €
Revenus locatifs : +16 659 €
Charges déductibles : -42 469 €
Résultat foncier Année 1 : -25 810 €(Déficit de 25 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 869 €/an
Revenus locatifs : +16 659 €
Charges déductibles : -9 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4410.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 659 €42 476 €7 432 €-25 817 €21 400 €4 417 €4 417 €
216 992 €9 681 €7 237 €7 311 €---
317 332 €9 479 €7 035 €7 853 €---
417 679 €9 270 €6 826 €8 409 €---
518 032 €9 053 €6 609 €8 979 €---
618 393 €8 829 €6 385 €9 564 €---
718 761 €8 596 €6 152 €10 164 €---
819 136 €8 356 €5 912 €10 780 €---
919 519 €8 107 €5 663 €11 412 €---
1019 909 €7 849 €5 405 €12 060 €---
1120 307 €7 582 €5 138 €12 725 €---
1220 713 €7 306 €4 862 €13 408 €---
1321 127 €7 020 €4 576 €14 108 €---
1421 550 €6 723 €4 279 €14 827 €---
1521 981 €6 417 €3 973 €15 564 €---
1622 421 €6 099 €3 655 €16 322 €---
1722 869 €5 770 €3 326 €17 099 €---
1823 326 €5 430 €2 986 €17 897 €---
1923 793 €5 077 €2 633 €18 716 €---
2024 269 €4 712 €2 269 €19 556 €---
2124 754 €4 335 €1 891 €20 420 €---
2225 249 €3 943 €1 499 €21 306 €---
2325 754 €3 538 €1 094 €22 216 €---
2426 269 €3 119 €675 €23 150 €---
2526 795 €2 685 €241 €24 110 €---
TOTAL533 589 €201 451 €107 755 €332 138 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 498 €-6 420 €+9 918 €
2+3 498 €+868 €+2 630 €
3+3 498 €+2 356 €+1 142 €
4+3 498 €+2 523 €+975 €
5+3 498 €+2 694 €+804 €
6+3 498 €+2 869 €+629 €
7+3 498 €+3 049 €+449 €
8+3 498 €+3 234 €+264 €
9+3 498 €+3 424 €+74 €
10+3 498 €+3 618 €-120 €
11+3 498 €+3 818 €-320 €
12+3 498 €+4 022 €-524 €
13+3 498 €+4 232 €-734 €
14+3 498 €+4 448 €-950 €
15+3 498 €+4 669 €-1 171 €
16+3 498 €+4 896 €-1 398 €
17+3 498 €+5 130 €-1 632 €
18+3 498 €+5 369 €-1 871 €
19+3 498 €+5 615 €-2 117 €
20+3 498 €+5 867 €-2 369 €
21+3 498 €+6 126 €-2 628 €
22+3 498 €+6 392 €-2 894 €
23+3 498 €+6 665 €-3 167 €
24+3 498 €+6 945 €-3 447 €
25+3 498 €+7 233 €-3 735 €
Total+87 450 €+99 641 €+-12 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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