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Appartement à vendre

VillePézenas (34)
Surface164m²
Coût Total227 693€
Loyer Annuel19 993€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 716 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 217,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 3 chambres, Pas de cave

Au coeur de Pézenas, à deux pas du centre historique, bel appartement de 164 m² à rafraîchir offrant de beaux volumes et le charme de l'ancien. Grenier de 100 m² à exploiter selon vos envies. Un bien rare au fort potentiel, idéal pour vivre ou investir.

Ville : Pézenas
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34120
Coordonnées : 43.473255, 3.405966
Total : 227 693€
Prix d'acquisition : 199 716€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 211 716€
Frais de notaire : 15 977€
Coût estimé : 15 977€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1666€/mois
Loyer annuel estimé : 19993€/an
Fourchette totale : 1338€ - 2075€/mois
Fourchette annuelle : 16052€ - 24902€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 930,11 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :316 538 €
Prix d'achat :199 716 €
Décote à l'achat :-116 822€ (-36.9%)
Marge achat-revente :88 845€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 693€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 005,58€
Coût de l'assurance :19 923,14€
Taxe foncière : 1 999,28€/an
Soit par mois : 166,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 666,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 375,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :290,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 164 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise à jour de l'électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure visible et décoration datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise à jour de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais décoration vieillissante
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 993 €/an
Calcul : 1 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 693 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 711 €
Revenus locatifs : +19 993 €
Charges déductibles : -22 711 €
Résultat foncier Année 1 : -2 718 €(Déficit de 2 718 €)
Imputable sur revenu global : 2 718 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 711 €/an
Revenus locatifs : +19 993 €
Charges déductibles : -10 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 282 €/an
Prix d'achat du bien : 199 716 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 815 €(65% de 199 716 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 721 €/an
Calcul : 129 815 € × 3,636% = 4 721 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 993 €22 718 €7 922 €-2 725 €2 725 €--
220 393 €10 511 €7 715 €9 881 €---
320 801 €10 297 €7 501 €10 504 €---
421 217 €10 075 €7 279 €11 142 €---
521 641 €9 845 €7 049 €11 796 €---
622 074 €9 607 €6 810 €12 467 €---
722 515 €9 360 €6 564 €13 155 €---
822 965 €9 104 €6 308 €13 861 €---
923 425 €8 840 €6 043 €14 585 €---
1023 893 €8 565 €5 769 €15 328 €---
1124 371 €8 281 €5 485 €16 090 €---
1224 859 €7 987 €5 191 €16 871 €---
1325 356 €7 683 €4 886 €17 673 €---
1425 863 €7 367 €4 571 €18 496 €---
1526 380 €7 040 €4 244 €19 340 €---
1626 908 €6 702 €3 905 €20 206 €---
1727 446 €6 351 €3 555 €21 095 €---
1827 995 €5 988 €3 191 €22 007 €---
1928 555 €5 611 €2 815 €22 943 €---
2029 126 €5 222 €2 426 €23 904 €---
2129 708 €4 818 €2 022 €24 890 €---
2230 302 €4 400 €1 604 €25 902 €---
2330 909 €3 967 €1 171 €26 941 €---
2431 527 €3 519 €722 €28 008 €---
2532 157 €3 054 €258 €29 103 €---
TOTAL640 377 €196 911 €115 006 €443 466 €2 725 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 818 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 198 €-818 €+5 016 €
2+4 198 €+2 964 €+1 234 €
3+4 198 €+3 151 €+1 047 €
4+4 198 €+3 343 €+855 €
5+4 198 €+3 539 €+659 €
6+4 198 €+3 740 €+458 €
7+4 198 €+3 947 €+251 €
8+4 198 €+4 158 €+40 €
9+4 198 €+4 376 €-178 €
10+4 198 €+4 598 €-400 €
11+4 198 €+4 827 €-629 €
12+4 198 €+5 061 €-863 €
13+4 198 €+5 302 €-1 104 €
14+4 198 €+5 549 €-1 351 €
15+4 198 €+5 802 €-1 604 €
16+4 198 €+6 062 €-1 864 €
17+4 198 €+6 329 €-2 131 €
18+4 198 €+6 602 €-2 404 €
19+4 198 €+6 883 €-2 685 €
20+4 198 €+7 171 €-2 973 €
21+4 198 €+7 467 €-3 269 €
22+4 198 €+7 771 €-3 573 €
23+4 198 €+8 082 €-3 884 €
24+4 198 €+8 402 €-4 204 €
25+4 198 €+8 731 €-4 533 €
Total+104 950 €+133 040 €+-28 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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