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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface90m²
Coût Total141 160€
Loyer Annuel8 704€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m² - Maison 4 pièces 90 m²

EXCLUSIVITE: Au coeur de Tonneins venez découvrir cette maison indépendante avec son garage et son jardinet .En rez-de-chaussée vous trouverez une entrée ,un salon/séjour avec cuisine ouverte, l'ensemble ouvrant sur le jardinet , un cellier , un WC et le garage .L'étage se compose de 3 chambres ,d'une salle d'eau avec douche à l'italienne et WC.Cette maison lumineuse et en parfait état dispose du double vitrage,et d'une chaudiére au gaz de ville récente.Idéale pour un premier achat ou pour un investissement locatif contactez nous rapidement pour une visite .

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/01/2026

Consommation énergie primaire : 313 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 308 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 460 € et 3 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.402126, 0.303382
Total : 141 160€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 134 200€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8704€/an
Fourchette totale : 575€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6894€ - 10989€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 728,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 432,45€
Coût de l'assurance :11 998,60€
Taxe foncière : 870,42€/an
Soit par mois : 72,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 725,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 90 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et matériaux)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier selon les choix de matériaux et les spécificités du chantier.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 704 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 092 €
Revenus locatifs : +8 704 €
Charges déductibles : -53 092 €
Résultat foncier Année 1 : -44 388 €(Déficit de 44 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 988 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 892 €/an
Revenus locatifs : +8 704 €
Charges déductibles : -5 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22988.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 704 €53 097 €4 547 €-44 393 €21 400 €22 993 €22 993 €
28 878 €5 774 €4 424 €3 104 €--19 888 €
39 056 €5 647 €4 297 €3 409 €--16 479 €
49 237 €5 516 €4 165 €3 721 €--12 758 €
59 422 €5 380 €4 030 €4 042 €--8 716 €
69 610 €5 240 €3 890 €4 370 €--4 346 €
79 802 €5 095 €3 745 €4 707 €---
89 998 €4 946 €3 595 €5 053 €---
910 198 €4 791 €3 441 €5 407 €---
1010 402 €4 631 €3 281 €5 771 €---
1110 610 €4 467 €3 116 €6 144 €---
1210 823 €4 296 €2 946 €6 526 €---
1311 039 €4 120 €2 770 €6 919 €---
1411 260 €3 939 €2 588 €7 321 €---
1511 485 €3 751 €2 400 €7 734 €---
1611 715 €3 557 €2 206 €8 158 €---
1711 949 €3 356 €2 006 €8 593 €---
1812 188 €3 149 €1 799 €9 039 €---
1912 432 €2 935 €1 585 €9 497 €---
2012 680 €2 714 €1 364 €9 966 €---
2112 934 €2 486 €1 136 €10 448 €---
2213 193 €2 250 €900 €10 943 €---
2313 457 €2 006 €656 €11 450 €---
2413 726 €1 755 €404 €11 971 €---
2514 000 €1 494 €144 €12 506 €---
TOTAL278 799 €146 392 €65 432 €132 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 828 €-6 420 €+8 248 €
2+1 828 €0 €+1 828 €
3+1 828 €0 €+1 828 €
4+1 828 €0 €+1 828 €
5+1 828 €0 €+1 828 €
6+1 828 €0 €+1 828 €
7+1 828 €+108 €+1 720 €
8+1 828 €+1 516 €+312 €
9+1 828 €+1 622 €+206 €
10+1 828 €+1 731 €+97 €
11+1 828 €+1 843 €-15 €
12+1 828 €+1 958 €-130 €
13+1 828 €+2 076 €-248 €
14+1 828 €+2 196 €-368 €
15+1 828 €+2 320 €-492 €
16+1 828 €+2 447 €-619 €
17+1 828 €+2 578 €-750 €
18+1 828 €+2 712 €-884 €
19+1 828 €+2 849 €-1 021 €
20+1 828 €+2 990 €-1 162 €
21+1 828 €+3 134 €-1 306 €
22+1 828 €+3 283 €-1 455 €
23+1 828 €+3 435 €-1 607 €
24+1 828 €+3 591 €-1 763 €
25+1 828 €+3 752 €-1 924 €
Total+45 700 €+39 722 €+5 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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