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vente - appartement

VilleAnnonay (07)
Surface58.72m²
Coût Total97 900€
Loyer Annuel7 424€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 58.72 m²
Prix au m² : 1 362,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

Centre ville d'ANNONAY - IDEAL INVESTISSEURS Appartement T2 58m2 eau 1er étage d'un immeuble sécurisé. Loué meublé depuis 2023 500€/mois hors charges. Possibilité de créer une deuxième chambre pour transformer en T3. A découvrir dans votre agence immobilière Century21 Abita Immobilier Annonay. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1142.0 € et 1546.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Vincent SIMON EI, agent commercial (RSAC 985327170)

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.240488, 4.672959
Total : 97 900€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 91 500€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.72m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7424€/an
Fourchette totale : 460€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 5515€ - 9994€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 060,47 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 271 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+17 729€ (+28.5%)
Marge achat-revente :-35 629€ (-57.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 346,74€
Coût de l'assurance :8 566,25€
Taxe foncière : 742,39€/an
Soit par mois : 61,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,00€/mois
Soit par an : 792,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 618,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58.72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 900 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 712 €
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -16 712 €
Résultat foncier Année 1 : -9 288 €(Déficit de 9 288 €)
Imputable sur revenu global : 9 288 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 212 €/an
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -5 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 212 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 424 €16 715 €3 338 €-9 291 €9 291 €--
27 572 €5 127 €3 250 €2 445 €---
37 724 €5 036 €3 159 €2 688 €---
47 878 €4 942 €3 065 €2 937 €---
58 036 €4 844 €2 967 €3 192 €---
68 197 €4 743 €2 866 €3 454 €---
78 361 €4 638 €2 761 €3 722 €---
88 528 €4 530 €2 653 €3 998 €---
98 698 €4 418 €2 541 €4 280 €---
108 872 €4 302 €2 425 €4 570 €---
119 050 €4 182 €2 305 €4 868 €---
129 231 €4 058 €2 181 €5 173 €---
139 415 €3 929 €2 052 €5 486 €---
149 604 €3 796 €1 919 €5 808 €---
159 796 €3 658 €1 781 €6 137 €---
169 992 €3 516 €1 639 €6 476 €---
1710 191 €3 368 €1 491 €6 823 €---
1810 395 €3 215 €1 338 €7 180 €---
1910 603 €3 057 €1 180 €7 546 €---
2010 815 €2 893 €1 016 €7 922 €---
2111 032 €2 724 €847 €8 308 €---
2211 252 €2 549 €672 €8 704 €---
2311 477 €2 367 €490 €9 110 €---
2411 707 €2 179 €302 €9 527 €---
2511 941 €1 985 €108 €9 956 €---
TOTAL237 791 €106 773 €48 347 €131 018 €9 291 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 787 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-2 787 €+4 346 €
2+1 559 €+734 €+825 €
3+1 559 €+806 €+753 €
4+1 559 €+881 €+678 €
5+1 559 €+958 €+601 €
6+1 559 €+1 036 €+523 €
7+1 559 €+1 117 €+442 €
8+1 559 €+1 199 €+360 €
9+1 559 €+1 284 €+275 €
10+1 559 €+1 371 €+188 €
11+1 559 €+1 460 €+99 €
12+1 559 €+1 552 €+7 €
13+1 559 €+1 646 €-87 €
14+1 559 €+1 742 €-183 €
15+1 559 €+1 841 €-282 €
16+1 559 €+1 943 €-384 €
17+1 559 €+2 047 €-488 €
18+1 559 €+2 154 €-595 €
19+1 559 €+2 264 €-705 €
20+1 559 €+2 377 €-818 €
21+1 559 €+2 492 €-933 €
22+1 559 €+2 611 €-1 052 €
23+1 559 €+2 733 €-1 174 €
24+1 559 €+2 858 €-1 299 €
25+1 559 €+2 987 €-1 428 €
Total+38 975 €+39 306 €+-331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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