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Maison à vendre

VilleBruniquel (82)
Surface110m²
Coût Total178 560€
Loyer Annuel10 576€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 018,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, Jardin, Terrasse, Pas de cave

Dans un petit hameau, venez découvrir cette charmante maison en pierre sur 3 niveaux à remettre au goût du jour. Vous profiterez d'un espace de vie comprenant un salon et une cuisine spacieuse donnant sur la terrasse et le jardin, de 3 grandes chambres et d'un espace bureau. A l'exrérieur, une dépendance en bois compléte le bien.

Ville : Bruniquel
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82800
Coordonnées : 44.054771, 1.659638
Total : 178 560€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 57 600€
Valeur du bien : 169 600€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10576€/an
Fourchette totale : 700€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 8397€ - 13321€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 062,74 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 901 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-4 901€ (-4.2%)
Marge achat-revente :-61 659€ (-52.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :71,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 945,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 618,85€
Coût de l'assurance :21 427,20€
Taxe foncière : 1 057,61€/an
Soit par mois : 88,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 600€
    Isolation combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bruniquel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 576 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 560 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 313 €
Revenus locatifs : +10 576 €
Charges déductibles : -65 313 €
Résultat foncier Année 1 : -54 737 €(Déficit de 54 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 713 €/an
Revenus locatifs : +10 576 €
Charges déductibles : -7 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33337.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 576 €65 319 €5 804 €-54 743 €21 400 €33 343 €33 343 €
210 788 €7 563 €5 648 €3 225 €--30 118 €
311 003 €7 401 €5 486 €3 602 €--26 516 €
411 223 €7 234 €5 319 €3 989 €--22 526 €
511 448 €7 061 €5 147 €4 386 €--18 140 €
611 677 €6 883 €4 968 €4 794 €--13 346 €
711 910 €6 699 €4 784 €5 212 €--8 135 €
812 149 €6 508 €4 594 €5 640 €--2 494 €
912 392 €6 311 €4 397 €6 080 €---
1012 639 €6 108 €4 193 €6 531 €---
1112 892 €5 898 €3 983 €6 994 €---
1213 150 €5 681 €3 766 €7 470 €---
1313 413 €5 456 €3 541 €7 957 €---
1413 681 €5 224 €3 309 €8 457 €---
1513 955 €4 984 €3 070 €8 971 €---
1614 234 €4 737 €2 822 €9 498 €---
1714 519 €4 481 €2 566 €10 038 €---
1814 809 €4 216 €2 301 €10 593 €---
1915 105 €3 943 €2 028 €11 163 €---
2015 407 €3 660 €1 745 €11 747 €---
2115 716 €3 368 €1 453 €12 348 €---
2216 030 €3 066 €1 152 €12 964 €---
2316 350 €2 754 €840 €13 596 €---
2416 677 €2 432 €518 €14 245 €---
2517 011 €2 099 €185 €14 912 €---
TOTAL338 756 €189 086 €83 619 €149 670 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 221 €-6 420 €+8 641 €
2+2 221 €0 €+2 221 €
3+2 221 €0 €+2 221 €
4+2 221 €0 €+2 221 €
5+2 221 €0 €+2 221 €
6+2 221 €0 €+2 221 €
7+2 221 €0 €+2 221 €
8+2 221 €0 €+2 221 €
9+2 221 €+1 076 €+1 145 €
10+2 221 €+1 959 €+262 €
11+2 221 €+2 098 €+123 €
12+2 221 €+2 241 €-20 €
13+2 221 €+2 387 €-166 €
14+2 221 €+2 537 €-316 €
15+2 221 €+2 691 €-470 €
16+2 221 €+2 849 €-628 €
17+2 221 €+3 011 €-790 €
18+2 221 €+3 178 €-957 €
19+2 221 €+3 349 €-1 128 €
20+2 221 €+3 524 €-1 303 €
21+2 221 €+3 704 €-1 483 €
22+2 221 €+3 889 €-1 668 €
23+2 221 €+4 079 €-1 858 €
24+2 221 €+4 274 €-2 053 €
25+2 221 €+4 474 €-2 253 €
Total+55 525 €+44 901 €+10 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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