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Appartement 5 pièces 122 m²

VilleSarcelles (95)
Surface122m²
Coût Total240 240€
Loyer Annuel23 804€
Rentabilité9.91%
Cashflow/mois+513€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 549,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 122 m²

NOVA IMMOBILIER SARCELLES vous propose cet appartement situé au 4ème étage est composé : d'une entrée avec placard, un grand séjour, salle à manger donnant sur un balcon filant, une cuisine, office avec placards et porte-services, deux chambres avec salle d'eau et une suite parentale avec salle de bains / WC, divers rangements, WC avec lavabo et dégagements. Une cave et une place de parking au sous-sol accompagnent ce bien ! RARE SUR LE MARCHÉ !!! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 122 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 781 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/04/2025

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 208 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 970 € et 2 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.982044, 2.370820
Total : 240 240€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 36 120€
Valeur du bien : 225 120€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1984€/mois
Loyer annuel estimé : 23804€/an
Fourchette totale : 1449€ - 2715€/mois
Fourchette annuelle : 17390€ - 32583€/an
Rentabilité brute :9.91%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 13.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 858,41 €/m²
Basé sur :241 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 726 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-37 726€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-13 514€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :72,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 272,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 796,82€
Coût de l'assurance :21 621,60€
Taxe foncière : 2 380,41€/an
Soit par mois : 198,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 983,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 470,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :513,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation.
Quantité: 12 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 120 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Parquet flottant: 26 m² × 50€/m² = 1300€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:520€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 20€/m² = 520€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 804 €/an
Calcul : 1 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 240 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 380 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 621 €
Revenus locatifs : +23 804 €
Charges déductibles : -47 621 €
Résultat foncier Année 1 : -23 816 €(Déficit de 23 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 501 €/an
Revenus locatifs : +23 804 €
Charges déductibles : -11 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 304 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2416.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 804 €47 628 €8 263 €-23 824 €21 400 €2 424 €2 424 €
224 280 €11 291 €8 046 €12 989 €---
324 766 €11 067 €7 821 €13 699 €---
425 261 €10 834 €7 589 €14 427 €---
525 766 €10 593 €7 348 €15 173 €---
626 282 €10 344 €7 098 €15 938 €---
726 807 €10 085 €6 840 €16 722 €---
827 343 €9 818 €6 573 €17 525 €---
927 890 €9 541 €6 296 €18 349 €---
1028 448 €9 254 €6 009 €19 194 €---
1129 017 €8 958 €5 712 €20 059 €---
1229 597 €8 650 €5 405 €20 947 €---
1330 189 €8 332 €5 087 €21 857 €---
1430 793 €8 003 €4 758 €22 790 €---
1531 409 €7 662 €4 417 €23 747 €---
1632 037 €7 309 €4 064 €24 728 €---
1732 678 €6 943 €3 698 €25 735 €---
1833 331 €6 565 €3 320 €26 767 €---
1933 998 €6 173 €2 928 €27 825 €---
2034 678 €5 767 €2 522 €28 911 €---
2135 372 €5 347 €2 102 €30 024 €---
2236 079 €4 912 €1 667 €31 167 €---
2336 801 €4 462 €1 217 €32 339 €---
2437 537 €3 996 €751 €33 541 €---
2538 287 €3 513 €268 €34 774 €---
TOTAL762 451 €237 049 €119 797 €525 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 525 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 999 €-6 420 €+11 419 €
2+4 999 €+3 169 €+1 830 €
3+4 999 €+4 110 €+889 €
4+4 999 €+4 328 €+671 €
5+4 999 €+4 552 €+447 €
6+4 999 €+4 781 €+218 €
7+4 999 €+5 017 €-18 €
8+4 999 €+5 258 €-259 €
9+4 999 €+5 505 €-506 €
10+4 999 €+5 758 €-759 €
11+4 999 €+6 018 €-1 019 €
12+4 999 €+6 284 €-1 285 €
13+4 999 €+6 557 €-1 558 €
14+4 999 €+6 837 €-1 838 €
15+4 999 €+7 124 €-2 125 €
16+4 999 €+7 418 €-2 419 €
17+4 999 €+7 720 €-2 721 €
18+4 999 €+8 030 €-3 031 €
19+4 999 €+8 348 €-3 349 €
20+4 999 €+8 673 €-3 674 €
21+4 999 €+9 007 €-4 008 €
22+4 999 €+9 350 €-4 351 €
23+4 999 €+9 702 €-4 703 €
24+4 999 €+10 062 €-5 063 €
25+4 999 €+10 432 €-5 433 €
Total+124 975 €+157 621 €+-32 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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