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Achat : Maison Culoz (01350)

VilleCuloz (01)
Surface70
Coût Total132 380
Loyer Annuel8 561
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 228,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 4 pièces, 1 chambre, 1 balcon

Idéalement située en plein centre-ville de Culoz, à seulement quelques pas de toutes les commodités et à 4 minutes à pied de la gare, venez découvrir cette charmante maison de ville d’environ 70 m². Au rez-de-chaussée, vous trouverez une grande cuisine ainsi qu’un salon lumineux, offrant un espace de vie convivial. Au premier étage, une spacieuse chambre donnant accès à un balcon, une vaste salle de bain ainsi qu’un WC séparé Au deuxième étage, vous retrouverez une chambre supplémentaires, idéales pour une famille, un espace bureau Quelques rafraîchissements sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser le bien selon vos envies. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, avec un beau potentiel grâce à sa situation centrale et sa proximité immédiate avec la gare et les commerces essentiel. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 86 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Khalifa BELMOUSSA, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bourg-en-Bresse sous le numéro 953951522

Ville : Culoz
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01350
Coordonnées : 45.848863, 5.780203
Total : 132 380
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 39 500
Valeur du bien : 125 500
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 13.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8561€/an
Fourchette totale : 527€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 6322€ - 11592€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 897,06 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 794
Prix d'achat :86 000
Décote à l'achat :-46 794 (-35.2%)
Marge achat-revente :414€ (0.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 681,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 203,34
Coût de l'assurance :9 928,50
Taxe foncière : 856,09€/an
Soit par mois : 71,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage fissuré
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais murs un peu usés
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct mais murs un peu ternes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600
    Peinture salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Culoz (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 380 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 065
Revenus locatifs : +8 561
Charges déductibles : -45 065
Résultat foncier Année 1 : -36 504(Déficit de 36 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 104
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 565 €/an
Revenus locatifs : +8 561
Charges déductibles : -5 565
Résultat foncier Années 2+ : 2 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15104.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 56145 0704 316-36 50921 400 €15 109 €15 109 €
28 7325 4534 2003 279--11 830 €
38 9075 3334 0803 573--8 257 €
49 0855 2093 9563 876--4 381 €
59 2675 0813 8284 185--196 €
69 4524 9493 6954 503---
79 6414 8123 5584 829---
89 8344 6703 4175 164---
910 0314 5243 2715 507---
1010 2314 3733 1195 858---
1110 4364 2162 9636 219---
1210 6444 0552 8026 590---
1310 8573 8882 6356 969---
1411 0743 7152 4627 359---
1511 2963 5372 2847 759---
1611 5223 3532 1008 169---
1711 7523 1631 9098 590---
1811 9872 9661 7129 022---
1912 2272 7621 5099 465---
2012 4722 5521 2999 920---
2112 7212 3351 08210 386---
2212 9762 11085710 865---
2313 2351 87862511 357---
2413 5001 63838511 861---
2513 7701 39113712 379---
TOTAL274 210133 03462 203141 17521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 175
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798-6 420+8 218
2+1 7980+1 798
3+1 7980+1 798
4+1 7980+1 798
5+1 7980+1 798
6+1 798+1 292+506
7+1 798+1 449+349
8+1 798+1 549+249
9+1 798+1 652+146
10+1 798+1 758+40
11+1 798+1 866-68
12+1 798+1 977-179
13+1 798+2 091-293
14+1 798+2 208-410
15+1 798+2 328-530
16+1 798+2 451-653
17+1 798+2 577-779
18+1 798+2 706-908
19+1 798+2 839-1 041
20+1 798+2 976-1 178
21+1 798+3 116-1 318
22+1 798+3 260-1 462
23+1 798+3 407-1 609
24+1 798+3 558-1 760
25+1 798+3 714-1 916
Total+44 950+42 353+2 597
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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