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Achat : Maison Culoz (01350)

Bien expiré
VilleCuloz (01)
Surface70m²
Coût Total132 380€
Loyer Annuel8 561€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 228,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 4 pièces, 1 chambre, 1 balcon

Idéalement située en plein centre-ville de Culoz, à seulement quelques pas de toutes les commodités et à 4 minutes à pied de la gare, venez découvrir cette charmante maison de ville d’environ 70 m². Au rez-de-chaussée, vous trouverez une grande cuisine ainsi qu’un salon lumineux, offrant un espace de vie convivial. Au premier étage, une spacieuse chambre donnant accès à un balcon, une vaste salle de bain ainsi qu’un WC séparé Au deuxième étage, vous retrouverez une chambre supplémentaires, idéales pour une famille, un espace bureau Quelques rafraîchissements sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser le bien selon vos envies. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, avec un beau potentiel grâce à sa situation centrale et sa proximité immédiate avec la gare et les commerces essentiel. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 86 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Khalifa BELMOUSSA, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bourg-en-Bresse sous le numéro 953951522

Ville : Culoz
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01350
Coordonnées : 45.848863, 5.780203
Total : 132 380€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 125 500€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 13.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8561€/an
Fourchette totale : 527€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 6322€ - 11592€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 897,06 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 794 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-46 794€ (-35.2%)
Marge achat-revente :414€ (0.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 681,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 203,34€
Coût de l'assurance :9 928,50€
Taxe foncière : 856,09€/an
Soit par mois : 71,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage fissuré
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais murs un peu usés
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct mais murs un peu ternes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Culoz (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 380 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 065 €
Revenus locatifs : +8 561 €
Charges déductibles : -45 065 €
Résultat foncier Année 1 : -36 504 €(Déficit de 36 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 565 €/an
Revenus locatifs : +8 561 €
Charges déductibles : -5 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15104.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 561 €45 070 €4 316 €-36 509 €21 400 €15 109 €15 109 €
28 732 €5 453 €4 200 €3 279 €--11 830 €
38 907 €5 333 €4 080 €3 573 €--8 257 €
49 085 €5 209 €3 956 €3 876 €--4 381 €
59 267 €5 081 €3 828 €4 185 €--196 €
69 452 €4 949 €3 695 €4 503 €---
79 641 €4 812 €3 558 €4 829 €---
89 834 €4 670 €3 417 €5 164 €---
910 031 €4 524 €3 271 €5 507 €---
1010 231 €4 373 €3 119 €5 858 €---
1110 436 €4 216 €2 963 €6 219 €---
1210 644 €4 055 €2 802 €6 590 €---
1310 857 €3 888 €2 635 €6 969 €---
1411 074 €3 715 €2 462 €7 359 €---
1511 296 €3 537 €2 284 €7 759 €---
1611 522 €3 353 €2 100 €8 169 €---
1711 752 €3 163 €1 909 €8 590 €---
1811 987 €2 966 €1 712 €9 022 €---
1912 227 €2 762 €1 509 €9 465 €---
2012 472 €2 552 €1 299 €9 920 €---
2112 721 €2 335 €1 082 €10 386 €---
2212 976 €2 110 €857 €10 865 €---
2313 235 €1 878 €625 €11 357 €---
2413 500 €1 638 €385 €11 861 €---
2513 770 €1 391 €137 €12 379 €---
TOTAL274 210 €133 034 €62 203 €141 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798 €-6 420 €+8 218 €
2+1 798 €0 €+1 798 €
3+1 798 €0 €+1 798 €
4+1 798 €0 €+1 798 €
5+1 798 €0 €+1 798 €
6+1 798 €+1 292 €+506 €
7+1 798 €+1 449 €+349 €
8+1 798 €+1 549 €+249 €
9+1 798 €+1 652 €+146 €
10+1 798 €+1 758 €+40 €
11+1 798 €+1 866 €-68 €
12+1 798 €+1 977 €-179 €
13+1 798 €+2 091 €-293 €
14+1 798 €+2 208 €-410 €
15+1 798 €+2 328 €-530 €
16+1 798 €+2 451 €-653 €
17+1 798 €+2 577 €-779 €
18+1 798 €+2 706 €-908 €
19+1 798 €+2 839 €-1 041 €
20+1 798 €+2 976 €-1 178 €
21+1 798 €+3 116 €-1 318 €
22+1 798 €+3 260 €-1 462 €
23+1 798 €+3 407 €-1 609 €
24+1 798 €+3 558 €-1 760 €
25+1 798 €+3 714 €-1 916 €
Total+44 950 €+42 353 €+2 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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