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Achat duplex

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface200m²
Coût Total1 999 600€
Loyer Annuel17 893€
Rentabilité0.89%
Cashflow/mois-8 980€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Ascenseur, Surface de 200 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, Au 2ème étage, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage gaz, Cuisine équipée, Salle de séjour : 58 m²

Grand appartement d'exception situé en plein centre-ville, offrant un cadre de vie rare et privilégié. Très lumineux, il se distingue par ses pièces généreuses et ses volumes spacieux, pensés pour un confort optimal au quotidien. Réparti sur deux étages et desservi par un ascenseur, l'appartement bénéficie de toutes les commodités à proximité immédiate. Véritable atout : une grande terrasse sur le toit, idéale pour profiter de moments de détente ou de convivialité, accessible aussi bien par un escalier que par un ascenseur montant directement jusqu'au rooftop. Un bien unique, alliant emplacement central, luminosité et prestations de qualité.

Classe énergie G, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2011 : entre 3400.00 et 3500.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BAT'IMMO FRANCE : Alphonse RODRIGUEZ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 349907816 RCP 22070127304 - AXA. BAT'IMMO FRANCE intervient dans le Tarn et les départements limitrophes et vous propose un large choix de propriètés, maisons, villas, immeubles et appartements. Plusieurs négociateurs et négociatrices à votre écoute. Visitez

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.499880, 2.383730
Total : 1 999 600€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 1 826 800€
Valeur du bien : 1 986 800€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17893€/an
Fourchette totale : 1219€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 14634€ - 21877€/an
Rentabilité brute :0.89%
Fourchette de rentabilité :0.73% - 1.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 999 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :9 754,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :566,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 10 321,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :926 882,46€
Coût de l'assurance :169 966,00€
Taxe foncière : 1 789,26€/an
Soit par mois : 149,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 10 470,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8 979,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 54 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 826 800 €(9 134 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 801 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 200 m² × 9000€/système = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:1 200€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 8000€/cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 3 chambres × 200€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 1 815 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 893 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 64 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 999 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 6 799 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 826 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 899 729 €
Revenus locatifs : +17 893 €
Charges déductibles : -1 899 729 €
Résultat foncier Année 1 : -1 881 837 €(Déficit de 1 881 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 860 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 72 929 €/an
Revenus locatifs : +17 893 €
Charges déductibles : -72 929 €
Résultat foncier Années 2+ : -55 037 €/an(Déficit de 55 037 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1813987.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 893 €1 899 793 €64 405 €-1 881 900 €21 400 €1 860 500 €1 860 500 €
218 251 €71 250 €62 662 €-53 000 €8 588 €44 412 €1 904 912 €
318 616 €69 450 €60 862 €-50 835 €8 588 €42 247 €1 947 159 €
418 988 €67 591 €59 003 €-48 603 €8 588 €40 015 €1 987 174 €
519 368 €65 669 €57 082 €-46 302 €8 588 €37 714 €2 024 888 €
619 755 €63 685 €55 097 €-43 930 €8 588 €35 342 €2 060 230 €
720 150 €61 634 €53 046 €-41 484 €8 588 €32 896 €2 093 126 €
820 553 €59 516 €50 928 €-38 963 €8 588 €30 375 €2 123 501 €
920 964 €57 328 €48 740 €-36 363 €8 588 €27 776 €2 151 276 €
1021 383 €55 067 €46 479 €-33 683 €8 588 €25 095 €2 176 372 €
1121 811 €52 731 €44 143 €-30 920 €8 588 €22 332 €2 198 704 €
1222 247 €50 318 €41 730 €-28 071 €8 588 €19 483 €357 687 €
1322 692 €47 825 €39 238 €-25 133 €8 588 €16 545 €329 821 €
1423 146 €45 250 €36 662 €-22 104 €8 588 €13 516 €301 090 €
1523 609 €42 590 €34 002 €-18 981 €8 588 €10 393 €271 468 €
1624 081 €39 841 €31 253 €-15 760 €8 588 €7 172 €240 926 €
1724 563 €37 002 €28 414 €-12 439 €8 588 €3 851 €209 436 €
1825 054 €34 068 €25 481 €-9 014 €8 588 €426 €176 966 €
1925 555 €31 038 €22 450 €-5 483 €5 483 €-146 591 €
2026 066 €27 907 €19 319 €-1 841 €1 841 €-118 815 €
2126 588 €24 673 €16 085 €1 915 €--91 805 €
2227 119 €21 331 €12 744 €5 788 €--65 600 €
2327 662 €17 879 €9 292 €9 782 €--42 122 €
2428 215 €14 313 €5 725 €13 902 €--21 457 €
2528 779 €10 629 €2 041 €18 150 €--3 307 €
TOTAL573 107 €2 968 380 €926 882 €-2 395 273 €174 718 €Report final : 3 307 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 52 415 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 3 307 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 395 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 757 €-6 420 €+10 177 €
2+3 757 €-2 576 €+6 333 €
3+3 757 €-2 576 €+6 333 €
4+3 757 €-2 576 €+6 333 €
5+3 757 €-2 576 €+6 333 €
6+3 757 €-2 576 €+6 333 €
7+3 757 €-2 576 €+6 333 €
8+3 757 €-2 576 €+6 333 €
9+3 757 €-2 576 €+6 333 €
10+3 757 €-2 576 €+6 333 €
11+3 757 €-2 576 €+6 333 €
12+3 757 €-2 576 €+6 333 €
13+3 757 €-2 576 €+6 333 €
14+3 757 €-2 576 €+6 333 €
15+3 757 €-2 576 €+6 333 €
16+3 757 €-2 576 €+6 333 €
17+3 757 €-2 576 €+6 333 €
18+3 757 €-2 576 €+6 333 €
19+3 757 €-1 645 €+5 402 €
20+3 757 €-552 €+4 309 €
21+3 757 €0 €+3 757 €
22+3 757 €0 €+3 757 €
23+3 757 €0 €+3 757 €
24+3 757 €0 €+3 757 €
25+3 757 €0 €+3 757 €
Total+93 925 €-52 415 €+146 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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