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Achat : Maison Thouars (79100)

VilleThouars (79)
Surface47m²
Coût Total45 156€
Loyer Annuel3 988€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 200 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 834,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 47 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Toilettes séparées

Thouars centre cette agréable petite maison de ville se compose : au rez-de-chaussée : une pièce de vie avec espace cuisine et une salle d'eau avec wc. À l'étage : un palier dessert une chambre et un bureau. Grenier aménageable permettant de créer une chambre supplémentaire. Dpe : f, ges : c, conso estimée entre 1 920 et 2 600 € / an. Honoraires ttc (12 %)= 4 200 € charge acquéreur. Hors honoraires : 35 000 € erp : georisques. Gouv. Fr jean-marie mestas rsac n° 420 266 124 6387.

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.975770, -0.214490
Total : 45 156€
Prix d'acquisition : 39 200€
Travaux : 2 820€
Valeur du bien : 42 020€
Frais de notaire : 3 136€
Coût estimé : 3 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 332€/mois
Loyer annuel estimé : 3988€/an
Fourchette totale : 269€ - 411€/mois
Fourchette annuelle : 3224€ - 4933€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :998,57 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 933 €
Prix d'achat :39 200 €
Décote à l'achat :-7 733€ (-16.5%)
Marge achat-revente :1 777€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :45 156€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :220,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :16,93€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 236,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :20 859,75€
Coût de l'assurance :5 080,05€
Taxe foncière : 1 920,00€/an
Soit par mois : 160,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 332,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 396,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine nécessite une mise à jour pour fonctionnalité et esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain nécessite une mise à jour pour fonctionnalité et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans la maison
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour sécurité et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 820 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 820€
    Isolation combles: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 2 820€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (2 820€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 988 €/an
Calcul : 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 45 156 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 203 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 392 €
Revenus locatifs : +3 988 €
Charges déductibles : -6 392 €
Résultat foncier Année 1 : -2 404 €(Déficit de 2 404 €)
Imputable sur revenu global : 2 404 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 572 €/an
Revenus locatifs : +3 988 €
Charges déductibles : -3 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 416 €/an
Prix d'achat du bien : 39 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 480 €(65% de 39 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 927 €/an
Calcul : 25 480 € × 3,636% = 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 988 €6 393 €1 450 €-2 405 €2 405 €--
24 068 €3 534 €1 411 €534 €---
34 149 €3 493 €1 370 €656 €---
44 232 €3 451 €1 328 €781 €---
54 317 €3 408 €1 285 €909 €---
64 403 €3 363 €1 240 €1 040 €---
74 491 €3 317 €1 194 €1 174 €---
84 581 €3 269 €1 146 €1 311 €---
94 672 €3 220 €1 097 €1 452 €---
104 766 €3 169 €1 046 €1 597 €---
114 861 €3 117 €993 €1 745 €---
124 958 €3 062 €939 €1 896 €---
135 058 €3 006 €883 €2 051 €---
145 159 €2 948 €825 €2 211 €---
155 262 €2 888 €765 €2 374 €---
165 367 €2 826 €703 €2 541 €---
175 475 €2 762 €639 €2 712 €---
185 584 €2 696 €573 €2 888 €---
195 696 €2 628 €505 €3 067 €---
205 810 €2 558 €435 €3 252 €---
215 926 €2 485 €362 €3 441 €---
226 044 €2 410 €287 €3 634 €---
236 165 €2 332 €209 €3 833 €---
246 289 €2 252 €129 €4 037 €---
256 414 €2 169 €46 €4 245 €---
TOTAL127 733 €76 760 €20 860 €50 974 €2 405 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 722 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 988 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+837 €-722 €+1 559 €
2+837 €+160 €+677 €
3+837 €+197 €+640 €
4+837 €+234 €+603 €
5+837 €+273 €+564 €
6+837 €+312 €+525 €
7+837 €+352 €+485 €
8+837 €+393 €+444 €
9+837 €+436 €+401 €
10+837 €+479 €+358 €
11+837 €+523 €+314 €
12+837 €+569 €+268 €
13+837 €+615 €+222 €
14+837 €+663 €+174 €
15+837 €+712 €+125 €
16+837 €+762 €+75 €
17+837 €+814 €+23 €
18+837 €+866 €-29 €
19+837 €+920 €-83 €
20+837 €+976 €-139 €
21+837 €+1 032 €-195 €
22+837 €+1 090 €-253 €
23+837 €+1 150 €-313 €
24+837 €+1 211 €-374 €
25+837 €+1 274 €-437 €
Total+20 925 €+15 292 €+5 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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