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Maison à vendre

VilleJaulnay (37)
Surface190m²
Coût Total230 780€
Loyer Annuel16 747€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 784,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme, Pas de balcon, Non meublé

Située au calme, dans la charmante commune de Jaulnay, cette maison spacieuse de 190 m² habitables offre un beau potentiel pour accueillir une famille ou un projet de résidence secondaire. Elle se compose de :

  • 4 chambres, idéales pour une vie familiale confortable,
  • un vaste séjour avec mezzanine,
  • une cuisine aménagée,
  • plusieurs dépendances (cave, garage, espace de stockage, aménageables en surface d'habitation). Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser ce bien à votre goût. Atouts : environnement calme, volumes généreux, potentiel d'aménagement intéressant

Honoraires : 9 977 euros TTC (6,65 %) inclus charge acquéreur (150 023 euros hors honoraires) Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 490 euros et 4 790 euros par an. Réf 2090. DECLIC IMMO 37 DPE : D Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Annonce proposée et rédigée sous la responsabilité éditoriale de RAIMBAULT Christelle -

  • Agent Commercial RSAC N° 202 2AT 001 Ville du greffe : TOURS
Ville : Jaulnay
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 46.956949, 0.426450
Total : 230 780€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 69 860€
Valeur du bien : 218 860€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1396€/mois
Loyer annuel estimé : 16747€/an
Fourchette totale : 1139€ - 1711€/mois
Fourchette annuelle : 13663€ - 20528€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 500 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+6 500€ (+4.6%)
Marge achat-revente :-88 280€ (-62.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 136,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :57,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 194,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 277,06€
Coût de l'assurance :17 308,50€
Taxe foncière : 1 674,70€/an
Soit par mois : 139,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 334,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 860 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jaulnay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 747 €/an
Calcul : 1 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 780 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 859 €
Revenus locatifs : +16 747 €
Charges déductibles : -79 859 €
Résultat foncier Année 1 : -63 112 €(Déficit de 63 112 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 999 €/an
Revenus locatifs : +16 747 €
Charges déductibles : -9 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41712.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 747 €79 867 €7 640 €-63 120 €21 400 €41 720 €41 720 €
217 082 €9 802 €7 435 €7 280 €--34 440 €
317 424 €9 591 €7 224 €7 832 €--26 608 €
417 772 €9 373 €7 006 €8 399 €--18 209 €
518 127 €9 147 €6 780 €8 980 €--9 228 €
618 490 €8 914 €6 547 €9 576 €---
718 860 €8 672 €6 305 €10 188 €---
819 237 €8 423 €6 056 €10 814 €---
919 622 €8 165 €5 798 €11 457 €---
1020 014 €7 898 €5 531 €12 116 €---
1120 414 €7 622 €5 255 €12 793 €---
1220 823 €7 336 €4 969 €13 486 €---
1321 239 €7 041 €4 674 €14 198 €---
1421 664 €6 736 €4 369 €14 928 €---
1522 097 €6 421 €4 054 €15 676 €---
1622 539 €6 095 €3 728 €16 445 €---
1722 990 €5 757 €3 390 €17 233 €---
1823 450 €5 409 €3 042 €18 041 €---
1923 919 €5 048 €2 681 €18 871 €---
2024 397 €4 675 €2 308 €19 722 €---
2124 885 €4 289 €1 922 €20 596 €---
2225 383 €3 891 €1 524 €21 492 €---
2325 890 €3 478 €1 111 €22 412 €---
2426 408 €3 052 €685 €23 356 €---
2526 936 €2 611 €244 €24 325 €---
TOTAL536 410 €239 313 €110 277 €297 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 517 €-6 420 €+9 937 €
2+3 517 €0 €+3 517 €
3+3 517 €0 €+3 517 €
4+3 517 €0 €+3 517 €
5+3 517 €0 €+3 517 €
6+3 517 €+104 €+3 413 €
7+3 517 €+3 056 €+461 €
8+3 517 €+3 244 €+273 €
9+3 517 €+3 437 €+80 €
10+3 517 €+3 635 €-118 €
11+3 517 €+3 838 €-321 €
12+3 517 €+4 046 €-529 €
13+3 517 €+4 259 €-742 €
14+3 517 €+4 478 €-961 €
15+3 517 €+4 703 €-1 186 €
16+3 517 €+4 933 €-1 416 €
17+3 517 €+5 170 €-1 653 €
18+3 517 €+5 412 €-1 895 €
19+3 517 €+5 661 €-2 144 €
20+3 517 €+5 917 €-2 400 €
21+3 517 €+6 179 €-2 662 €
22+3 517 €+6 448 €-2 931 €
23+3 517 €+6 724 €-3 207 €
24+3 517 €+7 007 €-3 490 €
25+3 517 €+7 298 €-3 781 €
Total+87 925 €+89 129 €+-1 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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