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Immeuble 7 pièces 151 m²

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface151m²
Coût Total224 260€
Loyer Annuel17 563€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 986,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 7 pièces 151 m²

Nouveau dans votre agence un immeuble centre ville de Nevers à rénover sur 2 niveaux comprenant rdc un local commercial, 2 pièces au 1 er salon séjour, cuisine donnant sur une petite terrasse, 2 chambres, salle de bains, toilette au 2 éme etg 3 chambres, salle d'eau. Grenier. Possibilités de faire plusieurs appartements.

Surface : 151 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2026

Consommation énergie primaire : 406 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 406 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 220 € et 7 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.991190, 3.158844
Total : 224 260€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 63 340€
Valeur du bien : 212 340€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1464€/mois
Loyer annuel estimé : 17563€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1882€/mois
Fourchette annuelle : 13659€ - 22583€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 105,58 €/m²
Basé sur :392 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 942 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-17 942€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-57 318€ (-34.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 176,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 952,11€
Coût de l'assurance :19 622,75€
Taxe foncière : 1 756,33€/an
Soit par mois : 146,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 463,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 322,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 151 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 151 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 340 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 160€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 800€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 040€
    Mise à jour plomberie générale: 151 m² × 40€/m² = 6040€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 563 €/an
Calcul : 1 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 409 €
Revenus locatifs : +17 563 €
Charges déductibles : -73 409 €
Résultat foncier Année 1 : -55 846 €(Déficit de 55 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 069 €/an
Revenus locatifs : +17 563 €
Charges déductibles : -10 069 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34445.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 563 €73 416 €7 535 €-55 853 €21 400 €34 453 €34 453 €
217 915 €9 876 €7 335 €8 038 €--26 415 €
318 273 €9 669 €7 128 €8 604 €--17 811 €
418 638 €9 455 €6 914 €9 183 €--8 628 €
519 011 €9 234 €6 692 €9 777 €---
619 391 €9 004 €6 463 €10 387 €---
719 779 €8 767 €6 226 €11 012 €---
820 175 €8 522 €5 981 €11 653 €---
920 578 €8 268 €5 727 €12 310 €---
1020 990 €8 006 €5 465 €12 984 €---
1121 410 €7 734 €5 193 €13 675 €---
1221 838 €7 453 €4 912 €14 384 €---
1322 275 €7 163 €4 621 €15 112 €---
1422 720 €6 862 €4 321 €15 858 €---
1523 174 €6 551 €4 010 €16 624 €---
1623 638 €6 229 €3 688 €17 409 €---
1724 111 €5 896 €3 355 €18 215 €---
1824 593 €5 552 €3 010 €19 041 €---
1925 085 €5 195 €2 654 €19 889 €---
2025 586 €4 827 €2 285 €20 760 €---
2126 098 €4 445 €1 904 €21 653 €---
2226 620 €4 051 €1 510 €22 569 €---
2327 153 €3 643 €1 101 €23 510 €---
2427 696 €3 220 €679 €24 475 €---
2528 249 €2 783 €242 €25 466 €---
TOTAL562 558 €235 823 €108 952 €326 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 688 €-6 420 €+10 108 €
2+3 688 €0 €+3 688 €
3+3 688 €0 €+3 688 €
4+3 688 €0 €+3 688 €
5+3 688 €+345 €+3 343 €
6+3 688 €+3 116 €+572 €
7+3 688 €+3 304 €+384 €
8+3 688 €+3 496 €+192 €
9+3 688 €+3 693 €-5 €
10+3 688 €+3 895 €-207 €
11+3 688 €+4 103 €-415 €
12+3 688 €+4 315 €-627 €
13+3 688 €+4 534 €-846 €
14+3 688 €+4 757 €-1 069 €
15+3 688 €+4 987 €-1 299 €
16+3 688 €+5 223 €-1 535 €
17+3 688 €+5 464 €-1 776 €
18+3 688 €+5 712 €-2 024 €
19+3 688 €+5 967 €-2 279 €
20+3 688 €+6 228 €-2 540 €
21+3 688 €+6 496 €-2 808 €
22+3 688 €+6 771 €-3 083 €
23+3 688 €+7 053 €-3 365 €
24+3 688 €+7 343 €-3 655 €
25+3 688 €+7 640 €-3 952 €
Total+92 200 €+98 020 €+-5 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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