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Appartement 4 pièces 112 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface112m²
Coût Total218 400€
Loyer Annuel10 329€
Rentabilité4.73%
Cashflow/mois-420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 112 m²

Vente d'un appartement de type T4 situé sur la commune de Tulle (Quartier Gare) d'une surface habitable d'environ 112m2 consistant en : Au deuxième étage : entrée, dégagement couloir, une cuisine, un séjour/salle-à-manger, trois chambres, une salle de bains et un cabinet d'aisance. Immeuble en copropriété - Chauffage au gaz de ville - Menuiseries bois - Simple vitrage - Grenier - Stationnement - Syndic bénévole - Faibles charges de copropriété - Cave - Balcon - Proximité immédiate des commodités - Lumineux. Garage et Jardin plat ! Bon DPE (D) ! Taxe Foncière : environ 1.700EUR Charges de copropriété : environ 100EUR par an. Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 112 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2026

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 207 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 160 € et 2 922 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.261840, 1.783894
Total : 218 400€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 62 880€
Valeur du bien : 206 880€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10329€/an
Fourchette totale : 680€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 8158€ - 13077€/an
Rentabilité brute :4.73%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 5.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :809,76 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :90 693 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :+53 307€ (+58.8%)
Marge achat-revente :-127 707€ (-140.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 075,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 130,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 361,34€
Coût de l'assurance :16 380,00€
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 860,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-419,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - travaux nécessaires pour mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 880 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 500€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:13 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle à manger:480€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 329 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 558 €
Revenus locatifs : +10 329 €
Charges déductibles : -72 558 €
Résultat foncier Année 1 : -62 229 €(Déficit de 62 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 678 €/an
Revenus locatifs : +10 329 €
Charges déductibles : -9 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40829.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 329 €72 565 €7 230 €-62 236 €21 400 €40 836 €40 836 €
210 535 €9 492 €7 036 €1 044 €--39 792 €
310 746 €9 292 €6 837 €1 454 €--38 338 €
410 961 €9 085 €6 630 €1 876 €--36 462 €
511 180 €8 872 €6 416 €2 309 €--34 154 €
611 404 €8 651 €6 195 €2 753 €--31 400 €
711 632 €8 422 €5 967 €3 210 €--28 191 €
811 865 €8 186 €5 731 €3 679 €--24 512 €
912 102 €7 942 €5 487 €4 160 €--20 352 €
1012 344 €7 689 €5 234 €4 655 €--15 697 €
1112 591 €7 428 €4 973 €5 163 €--10 535 €
1212 843 €7 158 €4 703 €5 685 €---
1313 099 €6 879 €4 424 €6 221 €---
1413 361 €6 590 €4 135 €6 771 €---
1513 629 €6 292 €3 836 €7 337 €---
1613 901 €5 983 €3 528 €7 918 €---
1714 179 €5 664 €3 208 €8 516 €---
1814 463 €5 334 €2 878 €9 129 €---
1914 752 €4 992 €2 537 €9 760 €---
2015 047 €4 639 €2 184 €10 408 €---
2115 348 €4 274 €1 819 €11 074 €---
2215 655 €3 897 €1 442 €11 758 €---
2315 968 €3 507 €1 052 €12 461 €---
2416 287 €3 104 €648 €13 184 €---
2516 613 €2 686 €231 €13 927 €---
TOTAL330 835 €228 621 €104 361 €102 213 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 169 €-6 420 €+8 589 €
2+2 169 €0 €+2 169 €
3+2 169 €0 €+2 169 €
4+2 169 €0 €+2 169 €
5+2 169 €0 €+2 169 €
6+2 169 €0 €+2 169 €
7+2 169 €0 €+2 169 €
8+2 169 €0 €+2 169 €
9+2 169 €0 €+2 169 €
10+2 169 €0 €+2 169 €
11+2 169 €0 €+2 169 €
12+2 169 €+1 705 €+464 €
13+2 169 €+1 866 €+303 €
14+2 169 €+2 031 €+138 €
15+2 169 €+2 201 €-32 €
16+2 169 €+2 376 €-207 €
17+2 169 €+2 555 €-386 €
18+2 169 €+2 739 €-570 €
19+2 169 €+2 928 €-759 €
20+2 169 €+3 122 €-953 €
21+2 169 €+3 322 €-1 153 €
22+2 169 €+3 527 €-1 358 €
23+2 169 €+3 738 €-1 569 €
24+2 169 €+3 955 €-1 786 €
25+2 169 €+4 178 €-2 009 €
Total+54 225 €+33 824 €+20 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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