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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBeauvais (60)
Surface84m²
Coût Total153 850€
Loyer Annuel11 310€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 130,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Entrée séparée

BEAUVAIS, 2 rue Pierre Garbet n°404 Situé au 3° étage appartement de type 5 d'une superficie de 84 m² environ comprenant : entrée, séjour, cuisine, 4 chambres, salle d'eau, cellier et WC. Cave privative. Copropriété de 149 lots dont 70 logements. Charges de copropriété : 2500 €/an environ chauffage inclus. Procédure en cours : 1. CLASSE ENERGIE : E CLASSE CLIMAT : E. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 167 € et 2 931 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnement compris). Vous pouvez bénéficier d'une subvention de 10.000 € pour l'achat de ce bien ! *

  • selon les conditions d'attribution votées par le Portail des aides et subventions du Conseil départemental de l'Oise - Département de l'Oise . Les informations sur les risques éventuels auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Beauvais
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60000
Coordonnées : 49.441883, 2.074283
Total : 153 850€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 51 250€
Valeur du bien : 146 250€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11310€/an
Fourchette totale : 776€ - 1144€/mois
Fourchette annuelle : 9317€ - 13730€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 842,59 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 778 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-59 778€ (-38.6%)
Marge achat-revente :928€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 744,86€
Coût de l'assurance :13 461,87€
Taxe foncière : 1 131,01€/an
Soit par mois : 94,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 942,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 250 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:22 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 250€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1250€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 584 €
Revenus locatifs : +11 310 €
Charges déductibles : -60 584 €
Résultat foncier Année 1 : -49 274 €(Déficit de 49 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 334 €/an
Revenus locatifs : +11 310 €
Charges déductibles : -9 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27873.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 310 €60 589 €5 169 €-49 279 €21 400 €27 879 €27 879 €
211 536 €9 202 €5 032 €2 335 €--25 544 €
311 767 €9 060 €4 890 €2 707 €--22 837 €
412 002 €8 913 €4 743 €3 090 €--19 747 €
512 242 €8 761 €4 591 €3 482 €--16 265 €
612 487 €8 603 €4 434 €3 884 €--12 381 €
712 737 €8 441 €4 271 €4 296 €--8 085 €
812 992 €8 273 €4 103 €4 719 €--3 366 €
913 252 €8 098 €3 929 €5 153 €---
1013 517 €7 918 €3 749 €5 598 €---
1113 787 €7 732 €3 563 €6 055 €---
1214 063 €7 539 €3 370 €6 523 €---
1314 344 €7 340 €3 170 €7 004 €---
1414 631 €7 134 €2 964 €7 497 €---
1514 923 €6 920 €2 751 €8 003 €---
1615 222 €6 699 €2 530 €8 522 €---
1715 526 €6 471 €2 302 €9 055 €---
1815 837 €6 235 €2 065 €9 602 €---
1916 154 €5 990 €1 821 €10 163 €---
2016 477 €5 737 €1 568 €10 739 €---
2116 806 €5 476 €1 306 €11 330 €---
2217 142 €5 205 €1 036 €11 937 €---
2317 485 €4 925 €756 €12 560 €---
2417 835 €4 635 €466 €13 200 €---
2518 192 €4 336 €166 €13 856 €---
TOTAL362 266 €230 232 €74 745 €132 034 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375 €-6 420 €+8 795 €
2+2 375 €0 €+2 375 €
3+2 375 €0 €+2 375 €
4+2 375 €0 €+2 375 €
5+2 375 €0 €+2 375 €
6+2 375 €0 €+2 375 €
7+2 375 €0 €+2 375 €
8+2 375 €0 €+2 375 €
9+2 375 €+536 €+1 839 €
10+2 375 €+1 679 €+696 €
11+2 375 €+1 816 €+559 €
12+2 375 €+1 957 €+418 €
13+2 375 €+2 101 €+274 €
14+2 375 €+2 249 €+126 €
15+2 375 €+2 401 €-26 €
16+2 375 €+2 557 €-182 €
17+2 375 €+2 717 €-342 €
18+2 375 €+2 881 €-506 €
19+2 375 €+3 049 €-674 €
20+2 375 €+3 222 €-847 €
21+2 375 €+3 399 €-1 024 €
22+2 375 €+3 581 €-1 206 €
23+2 375 €+3 768 €-1 393 €
24+2 375 €+3 960 €-1 585 €
25+2 375 €+4 157 €-1 782 €
Total+59 375 €+39 610 €+19 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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