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Appartement Vesoul centre rénové 4p 85m2 2e étage

VilleVesoul (70)
Surface85
Coût Total133 420
Loyer Annuel8 684
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 047,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

🏠 Vesoul Centre – Bel appartement 4 pièces 85 m² – Vue sur le Durgeon – Rénové – Ascenseur – Cave Prix : 89000 €

En plein cœur de Vesoul, cet appartement familial de 85 m² entièrement rénové bénéficie d’un emplacement idéal : commerces, mairie et tous les services à proximité immédiate. Il offre également une vue agréable sur le Durgeon depuis le 2ème étage de sa résidence calme et bien entretenue. Il se compose de : • Un hall d’entrée spacieux avec 2 grands placards de rangement • Un salon/séjour spacieux et lumineux donnant sur une véranda vitrée bien ensoleillée • Une cuisine semi-équipée avec plaques gaz de ville intégrées et lave-vaisselle intégré • 2 chambres confortables • Une salle de bain avec baignoire et espace buanderie intégré • WC séparé • Une véranda vitrée ouvrable avec vue sur le Durgeon, utilisable toute l’année • Une cave privative Les points forts du bien : ✅ Plein centre-ville — commerces, mairie et services à pied ✅ Vue sur le Durgeon ✅ Entièrement rénové — aucun travaux à prévoir ✅ Hall d’entrée spacieux avec grands placards ✅ Plaques gaz de ville + lave-vaisselle intégrés ✅ Ascenseur ✅ Véranda vitrée ensoleillée — espace bonus toutes saisons ✅ Cave privative ✅ Parking gratuit devant l’immeuble ✅ Logement libre rapidement dès début août ✅ Sans frais d’agence ni de dossier Idéal pour quiconque recherche confort, praticité et cadre de vie agréable au cœur de Vesoul ou pour investisseurs avec rendement assuré 📞 Contactez-nous pour organiser une visite Agences s’abstenir

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.619540, 6.156710
Total : 133 420
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 37 300
Valeur du bien : 126 300
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8684€/an
Fourchette totale : 570€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 11032€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 141,67 €/m²
Basé sur :318 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 042
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-8 042 (-8.3%)
Marge achat-revente :-36 378€ (-37.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,13€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 690,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 392,86
Coût de l'assurance :9 339,40
Taxe foncière : 868,42€/an
Soit par mois : 72,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 420 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 994
Revenus locatifs : +8 684
Charges déductibles : -42 994
Résultat foncier Année 1 : -34 310(Déficit de 34 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 910
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 694 €/an
Revenus locatifs : +8 684
Charges déductibles : -5 694
Résultat foncier Années 2+ : 2 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12909.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 68442 9984 456-34 31421 400 €12 914 €12 914 €
28 8585 5804 3383 278--9 636 €
39 0355 4574 2153 578--6 058 €
49 2165 3304 0883 886--2 172 €
59 4005 1993 9574 201---
69 5885 0633 8214 525---
79 7804 9233 6814 857---
89 9754 7773 5355 198---
910 1754 6273 3855 548---
1010 3784 4723 2305 907---
1110 5864 3113 0696 275---
1210 7984 1452 9036 653---
1311 0143 9732 7317 041---
1411 2343 7952 5537 439---
1511 4593 6112 3697 848---
1611 6883 4202 1788 267---
1711 9223 2241 9828 698---
1812 1603 0201 7789 140---
1912 4032 8091 5679 594---
2012 6512 5921 35010 060---
2112 9042 3661 12410 538---
2213 1622 13389111 029---
2313 4261 89265011 534---
2413 6941 64340112 051---
2513 9681 38514312 583---
TOTAL278 159132 74364 393145 41621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 416
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824-6 420+8 244
2+1 8240+1 824
3+1 8240+1 824
4+1 8240+1 824
5+1 824+609+1 215
6+1 824+1 358+466
7+1 824+1 457+367
8+1 824+1 559+265
9+1 824+1 664+160
10+1 824+1 772+52
11+1 824+1 883-59
12+1 824+1 996-172
13+1 824+2 112-288
14+1 824+2 232-408
15+1 824+2 354-530
16+1 824+2 480-656
17+1 824+2 609-785
18+1 824+2 742-918
19+1 824+2 878-1 054
20+1 824+3 018-1 194
21+1 824+3 161-1 337
22+1 824+3 309-1 485
23+1 824+3 460-1 636
24+1 824+3 615-1 791
25+1 824+3 775-1 951
Total+45 600+43 625+1 975
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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