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Maison 8 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleCoussay-les-Bois (86)
Surface130m²
Coût Total139 690€
Loyer Annuel10 413€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Coussay Les Bois 8 pièce(s)

En Exclusivité chez Square Habitat ? Thomas vous invite à découvrir cette généreuse maison d'habitation de 165 m², offrant de beaux volumes et au fort potentiel !

Les Atouts de la Maison : Un rez-de-chaussée spacieux et fonctionnel : Une cuisine indépendante, un vaste séjour lumineux de près de 30 m², un salon cosy de 23,5 m², ainsi qu'une grande buanderie de 31 m², une chaufferie, un cellier et un WC.

Un étage dédié à l'espace nuit : Un palier et un couloir desservent 4 belles chambres, une salle d'eau et un WC indépendant.

Côté Extérieur et Annexes : Le tout est édifié sur un agréable terrain attenant de 356 m². Les amateurs de bricolage ou de stockage seront comblés grâce à deux garages : un premier attenant de 19 m² et un second, indépendant, de 36 m².

Une question ? Une visite ? L'équipe Square Habitat est à votre entière disposition pour vous accompagner dans votre projet du lundi au samedi, de 8h à 19h.

Bénéficiez de la Garantie Revente de 7 ans pour un achat en toute sérénité. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-ROCHE-96743 Date de réalisation du diagnostic : 26/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 900 € et 3 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Coussay-les-Bois
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86270
Coordonnées : 46.807820, 0.740874
Total : 139 690€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 55 450€
Valeur du bien : 133 450€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10413€/an
Fourchette totale : 690€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 8279€ - 13097€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :769,84 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 079 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-22 079€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-39 611€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 781,18€
Coût de l'assurance :12 222,88€
Taxe foncière : 1 041,30€/an
Soit par mois : 86,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 450 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 100€
    Isolation des combles: 130 m² × 70€/m² = 9100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (pose incluse)
  • Rénovation de salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation de cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Coussay-les-Bois) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 690 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 850 €
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -61 850 €
Résultat foncier Année 1 : -51 437 €(Déficit de 51 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 400 €/an
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -6 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30036.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 413 €61 854 €4 874 €-51 441 €21 400 €30 041 €30 041 €
210 621 €6 277 €4 747 €4 344 €--25 697 €
310 834 €6 145 €4 615 €4 688 €--21 009 €
411 050 €6 009 €4 479 €5 041 €--15 968 €
511 271 €5 868 €4 337 €5 404 €--10 564 €
611 497 €5 721 €4 191 €5 776 €--4 788 €
711 727 €5 569 €4 039 €6 157 €---
811 961 €5 412 €3 882 €6 549 €---
912 200 €5 250 €3 719 €6 951 €---
1012 444 €5 081 €3 551 €7 364 €---
1112 693 €4 906 €3 376 €7 787 €---
1212 947 €4 725 €3 195 €8 222 €---
1313 206 €4 538 €3 008 €8 668 €---
1413 470 €4 344 €2 814 €9 126 €---
1513 740 €4 143 €2 613 €9 597 €---
1614 014 €3 934 €2 404 €10 080 €---
1714 295 €3 719 €2 188 €10 576 €---
1814 581 €3 495 €1 965 €11 086 €---
1914 872 €3 264 €1 733 €11 609 €---
2015 170 €3 024 €1 493 €12 146 €---
2115 473 €2 775 €1 245 €12 698 €---
2215 783 €2 518 €988 €13 265 €---
2316 098 €2 251 €721 €13 847 €---
2416 420 €1 975 €445 €14 445 €---
2516 749 €1 689 €159 €15 060 €---
TOTAL333 530 €164 486 €70 781 €169 044 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-6 420 €+8 607 €
2+2 187 €0 €+2 187 €
3+2 187 €0 €+2 187 €
4+2 187 €0 €+2 187 €
5+2 187 €0 €+2 187 €
6+2 187 €0 €+2 187 €
7+2 187 €+411 €+1 776 €
8+2 187 €+1 965 €+222 €
9+2 187 €+2 085 €+102 €
10+2 187 €+2 209 €-22 €
11+2 187 €+2 336 €-149 €
12+2 187 €+2 467 €-280 €
13+2 187 €+2 600 €-413 €
14+2 187 €+2 738 €-551 €
15+2 187 €+2 879 €-692 €
16+2 187 €+3 024 €-837 €
17+2 187 €+3 173 €-986 €
18+2 187 €+3 326 €-1 139 €
19+2 187 €+3 483 €-1 296 €
20+2 187 €+3 644 €-1 457 €
21+2 187 €+3 809 €-1 622 €
22+2 187 €+3 979 €-1 792 €
23+2 187 €+4 154 €-1 967 €
24+2 187 €+4 334 €-2 147 €
25+2 187 €+4 518 €-2 331 €
Total+54 675 €+50 713 €+3 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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