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Appartement à vendre

VilleMeudon (92)
Surface55.82m²
Coût Total226 920€
Loyer Annuel14 632€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 55.82 m²
Prix au m² : 3 117,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ - MEUDON LA FORET - Résidence Le Parc. Avenue du général De Gaulle. Au huitième étage avec ascenseur, un appartement traversant de trois pièces principales pour une superficie de 56m2 comprenant: entrée avec placards, séjour, cuisine (possible ouverte), deux chambres, salle d'eau, wc séparés et rangements. Calme et double exposition Ouest/Est avec vues sur jardins. Travaux de rénovation à prévoir. Fenêtres en double vitrage avec volets électriques. Vendu avec une cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.786313, 2.225944
Total : 226 920€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 213 000€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.82m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14632€/an
Fourchette totale : 946€ - 1572€/mois
Fourchette annuelle : 11347€ - 18867€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 402 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-11 402€ (-6.1%)
Marge achat-revente :-41 518€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 129,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :90,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 220,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 061,72€
Coût de l'assurance :27 230,40€
Taxe foncière : 1 463,17€/an
Soit par mois : 121,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 219,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 342,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, nettoyage du sol, et mise à jour de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, nettoyage du sol, et mise à jour de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (réfection des murs, nettoyage du sol, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 28 m² × 215€/m² = 6000€ (réfection des murs, nettoyage du sol, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 632 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 089 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 282 €
Revenus locatifs : +14 632 €
Charges déductibles : -49 282 €
Résultat foncier Année 1 : -34 651 €(Déficit de 34 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 251 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 282 €/an
Revenus locatifs : +14 632 €
Charges déductibles : -10 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13250.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 632 €49 290 €7 737 €-34 658 €21 400 €13 258 €13 258 €
214 924 €10 086 €7 533 €4 839 €--8 419 €
315 223 €9 874 €7 322 €5 348 €--3 071 €
415 527 €9 656 €7 103 €5 872 €---
515 838 €9 429 €6 877 €6 408 €---
616 155 €9 195 €6 643 €6 959 €---
716 478 €8 953 €6 400 €7 525 €---
816 807 €8 702 €6 149 €8 105 €---
917 143 €8 442 €5 890 €8 701 €---
1017 486 €8 173 €5 621 €9 313 €---
1117 836 €7 895 €5 343 €9 941 €---
1218 193 €7 607 €5 055 €10 586 €---
1318 556 €7 309 €4 757 €11 247 €---
1418 928 €7 000 €4 448 €11 927 €---
1519 306 €6 681 €4 129 €12 625 €---
1619 692 €6 351 €3 798 €13 342 €---
1720 086 €6 008 €3 456 €14 078 €---
1820 488 €5 654 €3 102 €14 834 €---
1920 898 €5 288 €2 735 €15 610 €---
2021 316 €4 908 €2 356 €16 407 €---
2121 742 €4 516 €1 963 €17 226 €---
2222 177 €4 109 €1 557 €18 067 €---
2322 620 €3 689 €1 136 €18 932 €---
2423 073 €3 253 €701 €19 820 €---
2523 534 €2 802 €250 €20 732 €---
TOTAL468 657 €214 871 €112 062 €253 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €-6 420 €+9 493 €
2+3 073 €0 €+3 073 €
3+3 073 €0 €+3 073 €
4+3 073 €+840 €+2 233 €
5+3 073 €+1 923 €+1 150 €
6+3 073 €+2 088 €+985 €
7+3 073 €+2 257 €+816 €
8+3 073 €+2 432 €+641 €
9+3 073 €+2 610 €+463 €
10+3 073 €+2 794 €+279 €
11+3 073 €+2 982 €+91 €
12+3 073 €+3 176 €-103 €
13+3 073 €+3 374 €-301 €
14+3 073 €+3 578 €-505 €
15+3 073 €+3 788 €-715 €
16+3 073 €+4 003 €-930 €
17+3 073 €+4 223 €-1 150 €
18+3 073 €+4 450 €-1 377 €
19+3 073 €+4 683 €-1 610 €
20+3 073 €+4 922 €-1 849 €
21+3 073 €+5 168 €-2 095 €
22+3 073 €+5 420 €-2 347 €
23+3 073 €+5 680 €-2 607 €
24+3 073 €+5 946 €-2 873 €
25+3 073 €+6 220 €-3 147 €
Total+76 825 €+76 136 €+689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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