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Appartement à vendre

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface131.4m²
Coût Total239 170€
Loyer Annuel15 601€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 131.4 m²
Prix au m² : 1 407,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, Salon (total 30 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Dans un bel immeuble des années 1900, de 2 étages, appartement T6 de 130 m² au RDC. La pièce de vie de 30 m², très lumineuse, avec beaucoup de cachet vous séduira. Il comprend également entrée, cuisine, 4 chambres dont 2 avec salle d'eau privative , salle bains, 2 wc. Chauffage gaz, faibles charges. Une place de parking exérieure privative vous simplifira la vie. Cave. A visiter sans tarder.

Honoraires inclus de 5.71% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 175 000 euros. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3578.00 et 4842.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMOLYS : Christian JANNIN Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.787584, 4.847528
Total : 239 170€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 39 370€
Valeur du bien : 224 370€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131.4m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15601€/an
Fourchette totale : 1034€ - 1635€/mois
Fourchette annuelle : 12405€ - 19621€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,46 €/m²
Basé sur :782 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 581 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :+7 419€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-61 589€ (-34.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 199,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :69,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 269,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 802,50€
Coût de l'assurance :20 927,38€
Taxe foncière : 1 560,12€/an
Soit par mois : 130,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 300,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 131.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture de l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 370 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement entrée: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 601 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 170 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 837 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 081 €
Revenus locatifs : +15 601 €
Charges déductibles : -50 081 €
Résultat foncier Année 1 : -34 480 €(Déficit de 34 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 711 €/an
Revenus locatifs : +15 601 €
Charges déductibles : -10 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13079.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 601 €50 089 €8 321 €-34 487 €21 400 €13 087 €13 087 €
215 913 €10 501 €8 104 €5 412 €--7 675 €
316 231 €10 276 €7 879 €5 956 €--1 720 €
416 556 €10 043 €7 645 €6 513 €---
516 887 €9 801 €7 404 €7 086 €---
617 225 €9 551 €7 154 €7 674 €---
717 569 €9 292 €6 894 €8 278 €---
817 921 €9 023 €6 626 €8 898 €---
918 279 €8 745 €6 348 €9 534 €---
1018 645 €8 457 €6 060 €10 188 €---
1119 018 €8 159 €5 762 €10 859 €---
1219 398 €7 850 €5 453 €11 548 €---
1319 786 €7 530 €5 133 €12 256 €---
1420 182 €7 198 €4 801 €12 983 €---
1520 585 €6 855 €4 458 €13 730 €---
1620 997 €6 499 €4 102 €14 498 €---
1721 417 €6 131 €3 734 €15 286 €---
1821 845 €5 749 €3 352 €16 096 €---
1922 282 €5 354 €2 957 €16 928 €---
2022 728 €4 945 €2 548 €17 783 €---
2123 183 €4 521 €2 124 €18 661 €---
2223 646 €4 082 €1 685 €19 564 €---
2324 119 €3 627 €1 230 €20 492 €---
2424 601 €3 156 €759 €21 445 €---
2525 094 €2 668 €271 €22 425 €---
TOTAL499 710 €220 103 €120 802 €279 607 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 607 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 276 €-6 420 €+9 696 €
2+3 276 €0 €+3 276 €
3+3 276 €0 €+3 276 €
4+3 276 €+1 438 €+1 838 €
5+3 276 €+2 126 €+1 150 €
6+3 276 €+2 302 €+974 €
7+3 276 €+2 483 €+793 €
8+3 276 €+2 669 €+607 €
9+3 276 €+2 860 €+416 €
10+3 276 €+3 056 €+220 €
11+3 276 €+3 258 €+18 €
12+3 276 €+3 464 €-188 €
13+3 276 €+3 677 €-401 €
14+3 276 €+3 895 €-619 €
15+3 276 €+4 119 €-843 €
16+3 276 €+4 349 €-1 073 €
17+3 276 €+4 586 €-1 310 €
18+3 276 €+4 829 €-1 553 €
19+3 276 €+5 078 €-1 802 €
20+3 276 €+5 335 €-2 059 €
21+3 276 €+5 598 €-2 322 €
22+3 276 €+5 869 €-2 593 €
23+3 276 €+6 148 €-2 872 €
24+3 276 €+6 434 €-3 158 €
25+3 276 €+6 728 €-3 452 €
Total+81 900 €+83 882 €+-1 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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