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Maison 2 pièces 58 m²

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface58m²
Coût Total69 390€
Loyer Annuel4 372€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 568,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 58 m²

REFERENCE ANNONCE : 1039648V - Maison idéalement située en plein centre-bourg, à proximité immédiate des commerces et de toutes les commodités.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte, d'une arrière-cuisine et d'un wc.

À l'étage, un palier dessert une chambre, un espace pouvant faire office de bureau ou de petite chambre d'appoint, une salle d'eau et un WC séparé.

Un grenier complète l'ensemble et offre un espace de rangement supplémentaire.

Le bien est équipé d'un chauffage électrique et de huisseries en double vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 58 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/06/2026

Consommation énergie primaire : 198.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.983047, 1.171992
Total : 69 390€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 33 750€
Valeur du bien : 66 750€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 364€/mois
Loyer annuel estimé : 4372€/an
Fourchette totale : 286€ - 465€/mois
Fourchette annuelle : 3426€ - 5579€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :714,29 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 429 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :-8 429€ (-20.3%)
Marge achat-revente :-27 961€ (-67.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :20,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 368,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 160,04€
Coût de l'assurance :6 071,63€
Taxe foncière : 437,20€/an
Soit par mois : 36,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 405,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries en double vitrage existantes
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine intégrée avec mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, nettoyage et mise à jour de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète (environ 2 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, propre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 5000€ d'aides), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 900€ = 1800€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 2 m² × 1000€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 372 €/an
Calcul : 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 390 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 849 €
Revenus locatifs : +4 372 €
Charges déductibles : -36 849 €
Résultat foncier Année 1 : -32 477 €(Déficit de 32 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 099 €/an
Revenus locatifs : +4 372 €
Charges déductibles : -3 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11076.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 372 €36 851 €2 421 €-32 479 €21 400 €11 079 €11 079 €
24 459 €3 038 €2 358 €1 421 €--9 658 €
34 549 €2 973 €2 293 €1 576 €--8 082 €
44 640 €2 905 €2 225 €1 735 €--6 347 €
54 732 €2 835 €2 155 €1 898 €--4 449 €
64 827 €2 762 €2 082 €2 065 €--2 384 €
74 924 €2 687 €2 006 €2 237 €--147 €
85 022 €2 608 €1 928 €2 414 €---
95 122 €2 528 €1 848 €2 595 €---
105 225 €2 444 €1 764 €2 781 €---
115 329 €2 357 €1 677 €2 972 €---
125 436 €2 267 €1 587 €3 169 €---
135 545 €2 174 €1 494 €3 371 €---
145 656 €2 078 €1 398 €3 578 €---
155 769 €1 978 €1 298 €3 791 €---
165 884 €1 874 €1 194 €4 010 €---
176 002 €1 767 €1 087 €4 235 €---
186 122 €1 656 €976 €4 466 €---
196 244 €1 541 €861 €4 703 €---
206 369 €1 422 €742 €4 947 €---
216 497 €1 299 €618 €5 198 €---
226 626 €1 171 €491 €5 456 €---
236 759 €1 038 €358 €5 721 €---
246 894 €901 €221 €5 993 €---
257 032 €759 €79 €6 273 €---
TOTAL140 036 €85 912 €35 160 €54 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+918 €-6 420 €+7 338 €
2+918 €0 €+918 €
3+918 €0 €+918 €
4+918 €0 €+918 €
5+918 €0 €+918 €
6+918 €0 €+918 €
7+918 €0 €+918 €
8+918 €+680 €+238 €
9+918 €+778 €+140 €
10+918 €+834 €+84 €
11+918 €+892 €+26 €
12+918 €+951 €-33 €
13+918 €+1 011 €-93 €
14+918 €+1 073 €-155 €
15+918 €+1 137 €-219 €
16+918 €+1 203 €-285 €
17+918 €+1 270 €-352 €
18+918 €+1 340 €-422 €
19+918 €+1 411 €-493 €
20+918 €+1 484 €-566 €
21+918 €+1 559 €-641 €
22+918 €+1 637 €-719 €
23+918 €+1 716 €-798 €
24+918 €+1 798 €-880 €
25+918 €+1 882 €-964 €
Total+22 950 €+16 237 €+6 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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