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Maison 2 pièces 58 m²

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface58
Coût Total69 390
Loyer Annuel4 372
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 568,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 58 m²

REFERENCE ANNONCE : 1039648V - Maison idéalement située en plein centre-bourg, à proximité immédiate des commerces et de toutes les commodités.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte, d'une arrière-cuisine et d'un wc.

À l'étage, un palier dessert une chambre, un espace pouvant faire office de bureau ou de petite chambre d'appoint, une salle d'eau et un WC séparé.

Un grenier complète l'ensemble et offre un espace de rangement supplémentaire.

Le bien est équipé d'un chauffage électrique et de huisseries en double vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 58 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/06/2026

Consommation énergie primaire : 198.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.983047, 1.171992
Total : 69 390
Prix d'acquisition : 33 000
Travaux : 33 750
Valeur du bien : 66 750
Frais de notaire : 2 640
Coût estimé : 2 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 364€/mois
Loyer annuel estimé : 4372€/an
Fourchette totale : 286€ - 465€/mois
Fourchette annuelle : 3426€ - 5579€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :714,29 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 429
Prix d'achat :33 000
Décote à l'achat :-8 429 (-20.3%)
Marge achat-revente :-27 961€ (-67.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 390
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :20,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 368,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 160,04
Coût de l'assurance :6 071,63
Taxe foncière : 437,20€/an
Soit par mois : 36,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 405,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries en double vitrage existantes
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine intégrée avec mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, nettoyage et mise à jour de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète (environ 2 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, propre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 5000€ d'aides), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 900€ = 1800€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 500
    Rafraîchissement salle de bain: 2 m² × 1000€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 372 €/an
Calcul : 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 390 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 849
Revenus locatifs : +4 372
Charges déductibles : -36 849
Résultat foncier Année 1 : -32 477(Déficit de 32 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 077
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 099 €/an
Revenus locatifs : +4 372
Charges déductibles : -3 099
Résultat foncier Années 2+ : 1 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11076.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 37236 8512 421-32 47921 400 €11 079 €11 079 €
24 4593 0382 3581 421--9 658 €
34 5492 9732 2931 576--8 082 €
44 6402 9052 2251 735--6 347 €
54 7322 8352 1551 898--4 449 €
64 8272 7622 0822 065--2 384 €
74 9242 6872 0062 237--147 €
85 0222 6081 9282 414---
95 1222 5281 8482 595---
105 2252 4441 7642 781---
115 3292 3571 6772 972---
125 4362 2671 5873 169---
135 5452 1741 4943 371---
145 6562 0781 3983 578---
155 7691 9781 2983 791---
165 8841 8741 1944 010---
176 0021 7671 0874 235---
186 1221 6569764 466---
196 2441 5418614 703---
206 3691 4227424 947---
216 4971 2996185 198---
226 6261 1714915 456---
236 7591 0383585 721---
246 8949012215 993---
257 032759796 273---
TOTAL140 03685 91235 16054 12421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 124
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+918-6 420+7 338
2+9180+918
3+9180+918
4+9180+918
5+9180+918
6+9180+918
7+9180+918
8+918+680+238
9+918+778+140
10+918+834+84
11+918+892+26
12+918+951-33
13+918+1 011-93
14+918+1 073-155
15+918+1 137-219
16+918+1 203-285
17+918+1 270-352
18+918+1 340-422
19+918+1 411-493
20+918+1 484-566
21+918+1 559-641
22+918+1 637-719
23+918+1 716-798
24+918+1 798-880
25+918+1 882-964
Total+22 950+16 237+6 713
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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