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Appartement 74 m² à La Seyne-Sur-Mer

Bien expiré
VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface74m²
Coût Total146 780€
Loyer Annuel11 506€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 91 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 229,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 3 pièces

Retour A La Vente Apres Un Refus De PRET Situé à 5 minutes du port de plaisance de la ville de La Seyne sur Mer dans un quartier calme et sympathique proche de toutes commodités (commerces, axes routiers, navette maritime, écoles. ) offrant ainsi un cadre de vie pratique. Je vous propose cet appartement atypique de 44 m² loi Carrez plus combles aménagées, situé au 3eme et dernier étage d'un petit immeuble, lumineux, traversant Cet appartement se compose d'une pièce à vivre, d'une cuisine ouverte, d'une salle d'eau avec douche et de deux chambres spacieuses aménagées dans les combles, offrant un espace confortable les + de ce bien : La localisation, menuiseries neuves, très peu de charges, immeuble en très bon état, rapport locatif très intéressant

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 7 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 960 ¤ et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 91 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Denis Chapot, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Toulon sous le numéro 441 135 134. Informations Loi Alur : Soumis au régime de copropriété. Nombre de lots : 7. Quote part annuelle(moyenne) : 960 euros. Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.094470, 5.882860
Total : 146 780€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 139 500€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11506€/an
Fourchette totale : 760€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9116€ - 14524€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 840,83€
Coût de l'assurance :12 843,25€
Taxe foncière : 1 150,62€/an
Soit par mois : 95,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 958,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et plan de travail usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 506 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 151 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 022 €
Revenus locatifs : +11 506 €
Charges déductibles : -56 022 €
Résultat foncier Année 1 : -44 516 €(Déficit de 44 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 522 €/an
Revenus locatifs : +11 506 €
Charges déductibles : -7 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23116.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 506 €56 027 €4 903 €-44 521 €21 400 €23 121 €23 121 €
211 736 €7 396 €4 772 €4 340 €--18 781 €
311 971 €7 261 €4 637 €4 710 €--14 071 €
412 211 €7 122 €4 497 €5 089 €--8 982 €
512 455 €6 977 €4 353 €5 477 €--3 505 €
612 704 €6 828 €4 204 €5 876 €---
712 958 €6 673 €4 049 €6 284 €---
813 217 €6 514 €3 889 €6 703 €---
913 481 €6 348 €3 724 €7 133 €---
1013 751 €6 177 €3 553 €7 574 €---
1114 026 €6 000 €3 376 €8 026 €---
1214 307 €5 818 €3 193 €8 489 €---
1314 593 €5 628 €3 004 €8 964 €---
1414 885 €5 433 €2 808 €9 452 €---
1515 182 €5 230 €2 606 €9 952 €---
1615 486 €5 021 €2 397 €10 465 €---
1715 796 €4 804 €2 180 €10 991 €---
1816 112 €4 580 €1 956 €11 531 €---
1916 434 €4 349 €1 724 €12 085 €---
2016 762 €4 109 €1 485 €12 653 €---
2117 098 €3 861 €1 237 €13 237 €---
2217 440 €3 605 €980 €13 835 €---
2317 788 €3 340 €715 €14 449 €---
2418 144 €3 065 €441 €15 079 €---
2518 507 €2 782 €157 €15 725 €---
TOTAL368 548 €184 950 €70 841 €183 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 416 €-6 420 €+8 836 €
2+2 416 €0 €+2 416 €
3+2 416 €0 €+2 416 €
4+2 416 €0 €+2 416 €
5+2 416 €0 €+2 416 €
6+2 416 €+711 €+1 705 €
7+2 416 €+1 885 €+531 €
8+2 416 €+2 011 €+405 €
9+2 416 €+2 140 €+276 €
10+2 416 €+2 272 €+144 €
11+2 416 €+2 408 €+8 €
12+2 416 €+2 547 €-131 €
13+2 416 €+2 689 €-273 €
14+2 416 €+2 836 €-420 €
15+2 416 €+2 986 €-570 €
16+2 416 €+3 140 €-724 €
17+2 416 €+3 297 €-881 €
18+2 416 €+3 459 €-1 043 €
19+2 416 €+3 626 €-1 210 €
20+2 416 €+3 796 €-1 380 €
21+2 416 €+3 971 €-1 555 €
22+2 416 €+4 150 €-1 734 €
23+2 416 €+4 335 €-1 919 €
24+2 416 €+4 524 €-2 108 €
25+2 416 €+4 718 €-2 302 €
Total+60 400 €+55 080 €+5 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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