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Appartement 4 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleNantua (01)
Surface86m²
Coût Total133 020€
Loyer Annuel8 771€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 151,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 86 m²

Centre ville dans petit immeuble rénové en 2007 proche toutes commodités. Appartement T4 de 85.75m2 Cuisine équipée ouverte sur séjour (38m2), 3 chambres, salle de bain, sanitaire. Chauffage individuel gaz de ville Dernier étage. Petite copropriété. Contact pour renseignement ou visite Jonathan Ethève

Surface : 86 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2025

Consommation énergie primaire : 150 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 141 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nantua
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Coordonnées : 46.155888, 5.634876
Total : 133 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 125 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8771€/an
Fourchette totale : 544€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 6526€ - 11789€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 686,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 659,28€
Coût de l'assurance :11 306,70€
Taxe foncière : 877,13€/an
Soit par mois : 73,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Peinture salon: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités de chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 771 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 710 €
Revenus locatifs : +8 771 €
Charges déductibles : -31 710 €
Résultat foncier Année 1 : -22 938 €(Déficit de 22 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 610 €/an
Revenus locatifs : +8 771 €
Charges déductibles : -5 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1538.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 771 €31 714 €4 284 €-22 942 €21 400 €1 542 €1 542 €
28 947 €5 498 €4 169 €3 449 €---
39 126 €5 378 €4 049 €3 748 €---
49 308 €5 254 €3 925 €4 054 €---
59 494 €5 127 €3 797 €4 368 €---
69 684 €4 995 €3 665 €4 690 €---
79 878 €4 858 €3 529 €5 020 €---
810 076 €4 717 €3 388 €5 358 €---
910 277 €4 572 €3 242 €5 705 €---
1010 483 €4 421 €3 092 €6 061 €---
1110 692 €4 266 €2 937 €6 426 €---
1210 906 €4 105 €2 776 €6 801 €---
1311 124 €3 940 €2 610 €7 185 €---
1411 347 €3 768 €2 439 €7 578 €---
1511 574 €3 591 €2 262 €7 982 €---
1611 805 €3 408 €2 079 €8 397 €---
1712 041 €3 220 €1 890 €8 822 €---
1812 282 €3 024 €1 695 €9 258 €---
1912 528 €2 823 €1 493 €9 705 €---
2012 778 €2 615 €1 285 €10 164 €---
2113 034 €2 399 €1 070 €10 634 €---
2213 294 €2 177 €848 €11 117 €---
2313 560 €1 948 €618 €11 613 €---
2413 832 €1 710 €381 €12 121 €---
2514 108 €1 465 €136 €12 643 €---
TOTAL280 949 €120 994 €61 659 €159 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 771 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842 €-6 420 €+8 262 €
2+1 842 €+572 €+1 270 €
3+1 842 €+1 124 €+718 €
4+1 842 €+1 216 €+626 €
5+1 842 €+1 310 €+532 €
6+1 842 €+1 407 €+435 €
7+1 842 €+1 506 €+336 €
8+1 842 €+1 607 €+235 €
9+1 842 €+1 712 €+130 €
10+1 842 €+1 818 €+24 €
11+1 842 €+1 928 €-86 €
12+1 842 €+2 040 €-198 €
13+1 842 €+2 155 €-313 €
14+1 842 €+2 274 €-432 €
15+1 842 €+2 395 €-553 €
16+1 842 €+2 519 €-677 €
17+1 842 €+2 646 €-804 €
18+1 842 €+2 777 €-935 €
19+1 842 €+2 911 €-1 069 €
20+1 842 €+3 049 €-1 207 €
21+1 842 €+3 190 €-1 348 €
22+1 842 €+3 335 €-1 493 €
23+1 842 €+3 484 €-1 642 €
24+1 842 €+3 636 €-1 794 €
25+1 842 €+3 793 €-1 951 €
Total+46 050 €+47 986 €+-1 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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