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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLadon (45)
Surface154m²
Coût Total299 165€
Loyer Annuel14 345€
Rentabilité4.79%
Cashflow/mois-493€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 1 025,97 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme

// Visite Virtuelle sur demande //

Proche Ladon, dans un endroit calme et loin des routes passagères, venez découvrir cette Longère entièrement rénovée comprenant une entrée, cuisine aménagée et équipée qui comprend un four à pain, spacieux salon séjour, une chambre avec dressing et une salle d'eau salle de bain, wc, buanderie et cave. A l'étage un palier desservant 2 chambres, une salle d'eau et un bureau. Terrain clos et arboré avec atelier et garage.

Une visite ?

Cette annonce référence 243519 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier RICHARD DE TOLLENAERE (EIRL) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45100) sous le numéro 53942071100027.

Prix du bien : 158 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/07/2022 Score DPE : 240 kWhEP/m²/an Score GES : 7 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1580.00 euros et 2189.98 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ladon
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45270
Coordonnées : 48.011820, 2.496950
Total : 299 165€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 128 525€
Valeur du bien : 286 525€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14345€/an
Fourchette totale : 912€ - 1566€/mois
Fourchette annuelle : 10949€ - 18792€/an
Rentabilité brute :4.79%
Fourchette de rentabilité :3.66% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :184 800 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-26 800€ (-14.5%)
Marge achat-revente :-114 365€ (-61.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 165€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 481,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 568,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 343,16€
Coût de l'assurance :26 176,94€
Taxe foncière : 1 434,45€/an
Soit par mois : 119,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 195,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 688,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-493,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 154 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la plomberie générale et des évacuations
Quantité: 1 installation pour 154 m²
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :128 525 €(835 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:26 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 2500€ = 14500€
  • Menuiseries:13 300€
    19 fenêtres double vitrage: 19 × 700€ = 13300€ (incluant la pose)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ + Plomberie: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ + Plomberie: 1000€ = 6000€
  • Chambres:4 875€
    Peinture chambres (75 m²): 25€/m² × 75 = 1875€, Main d'œuvre: 1125€ = 3000€
  • Salon:1 750€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€ = 1000€
  • Électricité:33 400€
    Mise aux normes électricité: 154 m² × 100€/m² = 15400€, Main d'œuvre: 2600€ = 18000€
  • Plomberie:15 700€
    Vérification plomberie générale: 154 m² × 50€/m² = 7700€, Main d'œuvre: 300€ = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Ladon) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 345 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 042 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 165 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 128 525 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 049 €
Revenus locatifs : +14 345 €
Charges déductibles : -141 049 €
Résultat foncier Année 1 : -126 704 €(Déficit de 126 704 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 105 304 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 524 €/an
Revenus locatifs : +14 345 €
Charges déductibles : -12 524 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 105304.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 345 €141 058 €10 052 €-126 714 €21 400 €105 314 €105 314 €
214 631 €12 267 €9 785 €2 365 €--102 949 €
314 924 €11 990 €9 509 €2 934 €--100 015 €
415 223 €11 705 €9 223 €3 518 €--96 498 €
515 527 €11 409 €8 928 €4 118 €--92 380 €
615 838 €11 104 €8 622 €4 734 €--87 646 €
716 154 €10 787 €8 306 €5 367 €--82 279 €
816 477 €10 460 €7 979 €6 017 €--76 262 €
916 807 €10 122 €7 640 €6 685 €--69 576 €
1017 143 €9 771 €7 290 €7 372 €--62 204 €
1117 486 €9 409 €6 928 €8 077 €--54 128 €
1217 836 €9 034 €6 553 €8 801 €---
1318 192 €8 647 €6 165 €9 546 €---
1418 556 €8 245 €5 764 €10 311 €---
1518 927 €7 830 €5 349 €11 097 €---
1619 306 €7 401 €4 920 €11 905 €---
1719 692 €6 957 €4 475 €12 735 €---
1820 086 €6 497 €4 016 €13 588 €---
1920 488 €6 022 €3 541 €14 465 €---
2020 897 €5 530 €3 049 €15 367 €---
2121 315 €5 022 €2 540 €16 294 €---
2221 742 €4 495 €2 014 €17 246 €---
2322 176 €3 951 €1 469 €18 226 €---
2422 620 €3 387 €906 €19 232 €---
2523 072 €2 805 €323 €20 268 €---
TOTAL459 460 €335 906 €145 343 €123 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 012 €-6 420 €+9 432 €
2+3 012 €0 €+3 012 €
3+3 012 €0 €+3 012 €
4+3 012 €0 €+3 012 €
5+3 012 €0 €+3 012 €
6+3 012 €0 €+3 012 €
7+3 012 €0 €+3 012 €
8+3 012 €0 €+3 012 €
9+3 012 €0 €+3 012 €
10+3 012 €0 €+3 012 €
11+3 012 €0 €+3 012 €
12+3 012 €+2 640 €+372 €
13+3 012 €+2 864 €+148 €
14+3 012 €+3 093 €-81 €
15+3 012 €+3 329 €-317 €
16+3 012 €+3 571 €-559 €
17+3 012 €+3 821 €-809 €
18+3 012 €+4 077 €-1 065 €
19+3 012 €+4 340 €-1 328 €
20+3 012 €+4 610 €-1 598 €
21+3 012 €+4 888 €-1 876 €
22+3 012 €+5 174 €-2 162 €
23+3 012 €+5 468 €-2 456 €
24+3 012 €+5 770 €-2 758 €
25+3 012 €+6 080 €-3 068 €
Total+75 300 €+53 304 €+21 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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