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Maison de village

VillePlounévez-Quintin (22)
Surface120m²
Coût Total166 989€
Loyer Annuel9 940€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 990 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 833,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour,

Je vends une maison individuelle sur sous-sol avec son jardin derrière (85m2), un ancien fournil attenant (100m2 aménageables, entrée indépendante sur la rue) et un jardin de 175m2 avec un garage pour voiture). Deux à trois places de parking devant la maison.

Au calme, à 2 minutes de l’arrêt de bus, école, commerces (Bar/tabac, Boulangerie, artisans et Garage réparation auto), située à 10 kilomètres de Rostrenen, cette maison de bourg, derrière l’église est saine et habitable de suite (louée auparavant), visible sur Google earth au 2, rue de Pont Rot à Plounevez-Quintin. Des travaux de peinture sont a prévoir. PVC sur toutes les ouvertures, sauf petites fenêtres au sous- sol, accès au jardin par la cuisine, sans vis à vis.

Au sous-sol, cave et chaudière (d’époque, mais fonctionnelle), puis grand garage, tableau électrique récent a compléter, électricité a optimiser à l’étage, porte PVC. Au rdc, entrée/salon (photo 1), hall/cage d’escaliers, salle d’eau et wc. Cuisine et salle à manger sur sa droite. Étage : chambre sur l’entrée, salle de bain (baignoire sabot) sur la salle d’eau, WC, chambre avec placard sur la cuisine et grande chambre sur la salle à manger. Sous combles, 2 chambrettes.

Dépendance : un ancien four à pain et sa cheminée (pas de travaux sur la couverture refaite et déjà obturée) a déconstruire pour aménager 100m2.

DPE effectué en juillet 2025, "plombé par le chauffage au fioul". Bonne isolation, murs en moellons et contre-cloisons en briques) DPE égaré en attente de réception du nouveau, je ne peux indiquer d’estimation de consommation énergétique annuelle minimale et maximale.

Maison sur sous-sol, pas de mérule.

Logement à consommation énergétique excessive (?).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé (risque sismique naturel en Bretagne sur le DPE/DIAG) sont disponibles sur le site Géorisques : WWW.Georisques.gouv.fr

Annonce en ligne = maison disponible

Agent immobilier : vous abstenir !

Plaisantins : vous abstenir !

Prix 99 990 euro A DÉBATTRE

Cordialement

Chris

Ville : Plounévez-Quintin
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22110
Coordonnées : 48.291240, -3.231080
Total : 166 989€
Prix d'acquisition : 99 990€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 158 990€
Frais de notaire : 7 999€
Coût estimé : 7 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9940€/an
Fourchette totale : 642€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 7707€ - 12819€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 000 €
Prix d'achat :99 990 €
Décote à l'achat :+9 990€ (+11.1%)
Marge achat-revente :-76 989€ (-85.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 989€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 875,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 128,17€
Coût de l'assurance :14 611,54€
Taxe foncière : 993,96€/an
Soit par mois : 82,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 828,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (120 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour amélioration de la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire sabot, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine très datée et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et optimisation de l'électricité à l'étage
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité à optimiser pour conformité
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: surface totale estimée (120 m²)
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Réfection électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plounévez-Quintin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 940 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 989 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 184 €
Revenus locatifs : +9 940 €
Charges déductibles : -66 184 €
Résultat foncier Année 1 : -56 244 €(Déficit de 56 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 184 €/an
Revenus locatifs : +9 940 €
Charges déductibles : -7 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34844.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 994 €(65% de 99 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 363 €/an
Calcul : 64 994 € × 3,636% = 2 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 940 €66 189 €5 611 €-56 250 €21 400 €34 850 €34 850 €
210 138 €7 040 €5 462 €3 098 €--31 751 €
310 341 €6 886 €5 308 €3 455 €--28 296 €
410 548 €6 727 €5 148 €3 821 €--24 475 €
510 759 €6 562 €4 983 €4 197 €--20 278 €
610 974 €6 391 €4 813 €4 583 €--15 695 €
711 194 €6 215 €4 636 €4 979 €--10 716 €
811 417 €6 032 €4 453 €5 386 €--5 330 €
911 646 €5 843 €4 265 €5 803 €---
1011 879 €5 647 €4 069 €6 231 €---
1112 116 €5 445 €3 867 €6 671 €---
1212 359 €5 236 €3 658 €7 123 €---
1312 606 €5 020 €3 441 €7 586 €---
1412 858 €4 796 €3 217 €8 062 €---
1513 115 €4 564 €2 986 €8 551 €---
1613 377 €4 324 €2 746 €9 053 €---
1713 645 €4 077 €2 498 €9 568 €---
1813 918 €3 820 €2 242 €10 098 €---
1914 196 €3 555 €1 976 €10 641 €---
2014 480 €3 280 €1 702 €11 200 €---
2114 770 €2 996 €1 418 €11 774 €---
2215 065 €2 702 €1 124 €12 363 €---
2315 366 €2 399 €820 €12 968 €---
2415 674 €2 084 €506 €13 590 €---
2515 987 €1 759 €180 €14 228 €---
TOTAL318 369 €179 589 €81 128 €138 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 087 €-6 420 €+8 507 €
2+2 087 €0 €+2 087 €
3+2 087 €0 €+2 087 €
4+2 087 €0 €+2 087 €
5+2 087 €0 €+2 087 €
6+2 087 €0 €+2 087 €
7+2 087 €0 €+2 087 €
8+2 087 €0 €+2 087 €
9+2 087 €+142 €+1 945 €
10+2 087 €+1 869 €+218 €
11+2 087 €+2 001 €+86 €
12+2 087 €+2 137 €-50 €
13+2 087 €+2 276 €-189 €
14+2 087 €+2 419 €-332 €
15+2 087 €+2 565 €-478 €
16+2 087 €+2 716 €-629 €
17+2 087 €+2 871 €-784 €
18+2 087 €+3 029 €-942 €
19+2 087 €+3 192 €-1 105 €
20+2 087 €+3 360 €-1 273 €
21+2 087 €+3 532 €-1 445 €
22+2 087 €+3 709 €-1 622 €
23+2 087 €+3 890 €-1 803 €
24+2 087 €+4 077 €-1 990 €
25+2 087 €+4 269 €-2 182 €
Total+52 175 €+41 634 €+10 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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