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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface68
Coût Total191 916
Loyer Annuel14 375
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois-84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 200 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 517,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

L'AGENCE PRINCIPALE, vous propose de venir découvrir ce bel appartement traversant de 3 pièces d'environ 68m², situé dans une copropriété calme et sécurisée, bien entretenue. A proximité directe, vous trouverez tous les commerces de proximité ainsi qu'un hyper marché, les écoles (maternelles, primaires et collège) à moins de 5 minutes à pied ainsi que différentes lignes de bus et la gare à 4 minutes à pied. Cet appartement se compose d'une entrée avec placard, une belle pièces de vie avec séjour et cuisine ouverte d'environ 28m² donnant sur un balcon exposé plein Sud, d'un cellier attenant à la cuisine, d'un dressing, d'une salle de bains, d'un WC indépendant et de 2 chambres dont 1 avec un espace dressing. Pour agrémenter ce bien, une place de parking en sous-sol sécurisée. A LORS N'HÉSITEZ PLUS, CONTACTEZ-NOUS POUR UNE V SITE DANS LES MEILLEURS DÉLAIS

Copropriété de 232 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2028.00 euros.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.946830, 2.230965
Total : 191 916
Prix d'acquisition : 171 200
Travaux : 7 020
Valeur du bien : 178 220
Frais de notaire : 13 696
Coût estimé : 13 696
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14375€/an
Fourchette totale : 948€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 11371€ - 18172€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 576,28 €/m²
Basé sur :274 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 187
Prix d'achat :171 200
Décote à l'achat :-3 987 (-2.3%)
Marge achat-revente :-16 729€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 916
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 993,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 706,09
Coût de l'assurance :14 393,70
Taxe foncière : 1 437,52€/an
Soit par mois : 119,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 169,00€/mois
Soit par an : 2 028,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 197,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet si nécessaire, peinture des murs et plafonds.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 28 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 020(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:800
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 50€
  • Salle de bain - Rafraîchissement important:3 000
    Carrelage (partiel): 5 m² × 80€/m² = 400€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 40€/m² = 960€, Peinture des murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 420€
  • Salon - Rafraîchissement important:1 120
    Peinture des murs et plafonds: 28 m² × 40€/m² = 1120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Argenteuil). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 375 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 916 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 028 €/an
Calcul : 169 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 408
Revenus locatifs : +14 375
Charges déductibles : -17 408
Résultat foncier Année 1 : -3 033(Déficit de 3 033 €)
Imputable sur revenu global : 3 033
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 388 €/an
Revenus locatifs : +14 375
Charges déductibles : -10 388
Résultat foncier Années 2+ : 3 987 €/an
Prix d'achat du bien : 171 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 280(65% de 171 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 047 €/an
Calcul : 111 280 € × 3,636% = 4 047
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 37517 4146 353-3 0393 039 €--
214 66310 2246 1834 438---
314 95610 0496 0084 907---
415 2559 8675 8265 388---
515 5609 6805 6385 881---
615 8719 4855 4446 386---
716 1899 2855 2436 904---
816 5139 0775 0367 435---
916 8438 8624 8217 980---
1017 1808 6414 5998 539---
1117 5238 4114 3709 112---
1217 8748 1744 1339 700---
1318 2317 9283 88710 303---
1418 5967 6753 63310 921---
1518 9687 4123 37111 555---
1619 3477 1413 10012 206---
1719 7346 8612 81912 873---
1820 1296 5712 52913 558---
1920 5316 2712 22914 261---
2020 9425 9611 91914 981---
2121 3615 6401 59915 721---
2221 7885 3081 26716 480---
2322 2244 96692417 258---
2422 6684 61157018 057---
2523 1224 24420318 877---
TOTAL460 441199 75891 706260 6833 039Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 912
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 683
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 019-912+3 931
2+3 019+1 331+1 688
3+3 019+1 472+1 547
4+3 019+1 616+1 403
5+3 019+1 764+1 255
6+3 019+1 916+1 103
7+3 019+2 071+948
8+3 019+2 231+788
9+3 019+2 394+625
10+3 019+2 562+457
11+3 019+2 734+285
12+3 019+2 910+109
13+3 019+3 091-72
14+3 019+3 276-257
15+3 019+3 467-448
16+3 019+3 662-643
17+3 019+3 862-843
18+3 019+4 067-1 048
19+3 019+4 278-1 259
20+3 019+4 494-1 475
21+3 019+4 716-1 697
22+3 019+4 944-1 925
23+3 019+5 177-2 158
24+3 019+5 417-2 398
25+3 019+5 663-2 644
Total+75 475+78 205+-2 730
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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