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Maison à vendre

VilleAuvillar (82)
Surface135m²
Coût Total197 600€
Loyer Annuel12 768€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 037,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Jardin

Dans le charmant village d'Auvillar, cette jolie maison avec jardin clos et atelier, idéale pour une résidence principale ou un investissement, est composée, en rez-de-chaussée, d'une grande pièce de vie, une salle d'eau avec WC et un espace nuit. A l'étage, une pièce de vie, 2 chambres, un bureau et une salle de bain avec WC. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Auvillar
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82340
Coordonnées : 44.058324, 0.882599
Total : 197 600€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 186 400€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12768€/an
Fourchette totale : 788€ - 1437€/mois
Fourchette annuelle : 9450€ - 17250€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 350 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :182 250 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-42 250€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-15 350€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :57,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 805,89€
Coût de l'assurance :17 290,00€
Taxe foncière : 1 276,78€/an
Soit par mois : 106,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 155,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec usure visible, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant peinture et vérification des installations)
  • Chambres - Revêtement sol en parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvillar (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 768 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 237 €
Revenus locatifs : +12 768 €
Charges déductibles : -55 237 €
Résultat foncier Année 1 : -42 469 €(Déficit de 42 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 837 €/an
Revenus locatifs : +12 768 €
Charges déductibles : -8 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21069.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 768 €55 243 €6 875 €-42 476 €21 400 €21 076 €21 076 €
213 023 €8 664 €6 695 €4 359 €--16 716 €
313 284 €8 478 €6 509 €4 806 €--11 910 €
413 549 €8 285 €6 317 €5 264 €--6 646 €
513 820 €8 085 €6 117 €5 735 €--911 €
614 097 €7 879 €5 910 €6 218 €---
714 379 €7 665 €5 696 €6 714 €---
814 666 €7 443 €5 474 €7 223 €---
914 959 €7 213 €5 245 €7 746 €---
1015 259 €6 975 €5 007 €8 284 €---
1115 564 €6 729 €4 760 €8 835 €---
1215 875 €6 473 €4 505 €9 402 €---
1316 193 €6 209 €4 241 €9 984 €---
1416 516 €5 935 €3 967 €10 581 €---
1516 847 €5 651 €3 683 €11 195 €---
1617 184 €5 358 €3 389 €11 826 €---
1717 527 €5 053 €3 085 €12 474 €---
1817 878 €4 738 €2 770 €13 140 €---
1918 236 €4 412 €2 443 €13 824 €---
2018 600 €4 073 €2 105 €14 527 €---
2118 972 €3 723 €1 755 €15 249 €---
2219 352 €3 360 €1 392 €15 991 €---
2319 739 €2 984 €1 016 €16 754 €---
2420 134 €2 595 €627 €17 538 €---
2520 536 €2 192 €224 €18 344 €---
TOTAL408 956 €195 415 €99 806 €213 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 681 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 681 €-6 420 €+9 101 €
2+2 681 €0 €+2 681 €
3+2 681 €0 €+2 681 €
4+2 681 €0 €+2 681 €
5+2 681 €0 €+2 681 €
6+2 681 €+1 592 €+1 089 €
7+2 681 €+2 014 €+667 €
8+2 681 €+2 167 €+514 €
9+2 681 €+2 324 €+357 €
10+2 681 €+2 485 €+196 €
11+2 681 €+2 651 €+30 €
12+2 681 €+2 821 €-140 €
13+2 681 €+2 995 €-314 €
14+2 681 €+3 174 €-493 €
15+2 681 €+3 359 €-678 €
16+2 681 €+3 548 €-867 €
17+2 681 €+3 742 €-1 061 €
18+2 681 €+3 942 €-1 261 €
19+2 681 €+4 147 €-1 466 €
20+2 681 €+4 358 €-1 677 €
21+2 681 €+4 575 €-1 894 €
22+2 681 €+4 797 €-2 116 €
23+2 681 €+5 026 €-2 345 €
24+2 681 €+5 261 €-2 580 €
25+2 681 €+5 503 €-2 822 €
Total+67 025 €+64 062 €+2 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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