Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaint-Angeau (16)
Surface229m²
Coût Total273 935€
Loyer Annuel23 480€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 751,09 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme, Non meublé

Saint-Angeau secteur calme, vue sur campagne, maison sur trois niveaux, en RDC entrée/séjour 47m², cuisine et arrière cuisine. A l'étage un palier quatre chambres, dégagement et salle d'eau. En -1 second logement comprenant deux chambres, salle d'eau cuisine. Atelier et garage double, bon état général, terrain 938m², tout-à-l'égout. Référence agence : 17809

Ville : Saint-Angeau
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Coordonnées : 45.876070, 0.155800
Total : 273 935€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 88 175€
Valeur du bien : 260 175€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1957€/mois
Loyer annuel estimé : 23480€/an
Fourchette totale : 1504€ - 2546€/mois
Fourchette annuelle : 18048€ - 30549€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :836,54 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 567 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-19 567€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-82 368€ (-43.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 935€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 356,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 436,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 085,68€
Coût de l'assurance :23 969,31€
Taxe foncière : 2 348,05€/an
Soit par mois : 195,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 956,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 632,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 229 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 175 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:17 675€
    Isolation toiture: 229 m² × 75€/m² = 17175€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:23 300€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 700€ = 20300€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 500€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation:12 500€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Angeau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 58 975€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 480 €/an
Calcul : 1 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 935 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 959 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 175 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 677 €
Revenus locatifs : +23 480 €
Charges déductibles : -100 677 €
Résultat foncier Année 1 : -77 197 €(Déficit de 77 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 797 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 502 €/an
Revenus locatifs : +23 480 €
Charges déductibles : -12 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55796.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 480 €100 686 €9 204 €-77 206 €21 400 €55 806 €55 806 €
223 950 €12 267 €8 960 €11 683 €--44 122 €
324 429 €12 014 €8 707 €12 415 €--31 707 €
424 918 €11 752 €8 445 €13 165 €--18 541 €
525 416 €11 482 €8 175 €13 934 €--4 607 €
625 924 €11 202 €7 895 €14 723 €---
726 443 €10 912 €7 605 €15 531 €---
826 972 €10 612 €7 306 €16 359 €---
927 511 €10 303 €6 996 €17 209 €---
1028 061 €9 982 €6 675 €18 079 €---
1128 623 €9 650 €6 343 €18 972 €---
1229 195 €9 307 €6 000 €19 888 €---
1329 779 €8 952 €5 645 €20 827 €---
1430 374 €8 585 €5 278 €21 790 €---
1530 982 €8 205 €4 898 €22 777 €---
1631 602 €7 811 €4 505 €23 790 €---
1732 234 €7 405 €4 098 €24 829 €---
1832 878 €6 984 €3 677 €25 894 €---
1933 536 €6 549 €3 242 €26 987 €---
2034 207 €6 098 €2 792 €28 108 €---
2134 891 €5 633 €2 326 €29 258 €---
2235 589 €5 151 €1 844 €30 438 €---
2336 300 €4 652 €1 345 €31 648 €---
2437 026 €4 136 €830 €32 890 €---
2537 767 €3 603 €296 €34 164 €---
TOTAL752 086 €303 931 €133 086 €448 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 448 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 931 €-6 420 €+11 351 €
2+4 931 €0 €+4 931 €
3+4 931 €0 €+4 931 €
4+4 931 €0 €+4 931 €
5+4 931 €0 €+4 931 €
6+4 931 €+3 035 €+1 896 €
7+4 931 €+4 659 €+272 €
8+4 931 €+4 908 €+23 €
9+4 931 €+5 163 €-232 €
10+4 931 €+5 424 €-493 €
11+4 931 €+5 692 €-761 €
12+4 931 €+5 966 €-1 035 €
13+4 931 €+6 248 €-1 317 €
14+4 931 €+6 537 €-1 606 €
15+4 931 €+6 833 €-1 902 €
16+4 931 €+7 137 €-2 206 €
17+4 931 €+7 449 €-2 518 €
18+4 931 €+7 768 €-2 837 €
19+4 931 €+8 096 €-3 165 €
20+4 931 €+8 432 €-3 501 €
21+4 931 €+8 777 €-3 846 €
22+4 931 €+9 131 €-4 200 €
23+4 931 €+9 494 €-4 563 €
24+4 931 €+9 867 €-4 936 €
25+4 931 €+10 249 €-5 318 €
Total+123 275 €+134 447 €+-11 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →