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Appartement T3 88 m2 proche centre-ville et écoles

VilleLangogne (48)
Surface88.18m²
Coût Total128 380€
Loyer Annuel7 737€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 88.18 m²
Prix au m² : 1 009,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À deux pas du centre-ville et des écoles, appartement de type 3 d'environ 88 m2 habitables, situé au premier étage d'un immeuble en copropriété. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine équipée et aménagée ouverte sur un séjour lumineux, de deux grandes chambres (11 m2 et 15 m2), d'une salle d'eau, d'un WC et d'une chaufferie. Combles au-dessus. Actuellement loué, cet appartement offre une rentabilité brute d'environ 8 %.

  • https://www.langogneimmo.net/honoraires.pdf
Ville : Langogne
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48300
Coordonnées : 44.725246, 3.852338
Total : 128 380€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 32 260€
Valeur du bien : 121 260€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.18m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7737€/an
Fourchette totale : 517€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6201€ - 9653€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 261,76 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 262 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-22 262€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-17 118€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,35€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 696,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 050,39€
Coût de l'assurance :15 405,60€
Taxe foncière : 773,70€/an
Soit par mois : 64,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 260 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Langogne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 737 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 380 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 125 €
Revenus locatifs : +7 737 €
Charges déductibles : -38 125 €
Résultat foncier Année 1 : -30 388 €(Déficit de 30 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 988 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 865 €/an
Revenus locatifs : +7 737 €
Charges déductibles : -5 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8988.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 737 €38 129 €4 479 €-30 392 €21 400 €8 992 €8 992 €
27 892 €5 752 €4 363 €2 139 €--6 853 €
38 050 €5 631 €4 241 €2 418 €--4 435 €
48 211 €5 506 €4 116 €2 705 €--1 731 €
58 375 €5 376 €3 986 €2 999 €---
68 542 €5 242 €3 852 €3 301 €---
78 713 €5 102 €3 712 €3 611 €---
88 887 €4 958 €3 568 €3 930 €---
99 065 €4 808 €3 418 €4 257 €---
109 246 €4 653 €3 263 €4 593 €---
119 431 €4 493 €3 103 €4 939 €---
129 620 €4 326 €2 936 €5 294 €---
139 812 €4 154 €2 764 €5 658 €---
1410 009 €3 976 €2 586 €6 033 €---
1510 209 €3 791 €2 401 €6 418 €---
1610 413 €3 599 €2 210 €6 813 €---
1710 621 €3 401 €2 011 €7 220 €---
1810 834 €3 196 €1 806 €7 638 €---
1911 050 €2 983 €1 593 €8 067 €---
2011 271 €2 762 €1 373 €8 509 €---
2111 497 €2 534 €1 144 €8 963 €---
2211 727 €2 298 €908 €9 429 €---
2311 961 €2 053 €663 €9 909 €---
2412 200 €1 799 €409 €10 402 €---
2512 444 €1 536 €146 €10 909 €---
TOTAL247 817 €132 058 €65 050 €115 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625 €-6 420 €+8 045 €
2+1 625 €0 €+1 625 €
3+1 625 €0 €+1 625 €
4+1 625 €0 €+1 625 €
5+1 625 €+380 €+1 245 €
6+1 625 €+990 €+635 €
7+1 625 €+1 083 €+542 €
8+1 625 €+1 179 €+446 €
9+1 625 €+1 277 €+348 €
10+1 625 €+1 378 €+247 €
11+1 625 €+1 482 €+143 €
12+1 625 €+1 588 €+37 €
13+1 625 €+1 697 €-72 €
14+1 625 €+1 810 €-185 €
15+1 625 €+1 925 €-300 €
16+1 625 €+2 044 €-419 €
17+1 625 €+2 166 €-541 €
18+1 625 €+2 291 €-666 €
19+1 625 €+2 420 €-795 €
20+1 625 €+2 553 €-928 €
21+1 625 €+2 689 €-1 064 €
22+1 625 €+2 829 €-1 204 €
23+1 625 €+2 973 €-1 348 €
24+1 625 €+3 120 €-1 495 €
25+1 625 €+3 273 €-1 648 €
Total+40 625 €+34 728 €+5 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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