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Achat : Appartement Béziers (34500)

VilleBéziers (34)
Surface217m²
Coût Total281 070€
Loyer Annuel24 427€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+380€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 1 147,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 217 m², 8 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Mandat exclusif, Interphone, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Béziers, appartement de 8 pièces de 218 m², quartier du Théâtre avec garage. Magnifique appartement offrant un cadre de vie exceptionnel au cœur de la ville. Situé au 2ème étage avec interphone, cet appartement spacieux et lumineux est idéal pour une grande fam...

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.341630, 3.217820
Total : 281 070€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 12 150€
Valeur du bien : 261 150€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2036€/mois
Loyer annuel estimé : 24427€/an
Fourchette totale : 1600€ - 2590€/mois
Fourchette annuelle : 19199€ - 31080€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 419,35 €/m²
Basé sur :939 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :307 999 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-58 999€ (-19.2%)
Marge achat-revente :26 929€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 372,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 452,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 731,33€
Coût de l'assurance :23 890,95€
Taxe foncière : 2 442,73€/an
Soit par mois : 203,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 035,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 655,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :379,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire pour le système de chauffage, car le DPE est C.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire pour le salon, car il est en bon état.
Quantité: 0
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire pour les autres pièces, car elles sont en bon état.
Quantité: 0
Raison: État 4/5 visible - autres pièces en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 150 €(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun changement nécessaire pour le système de chauffage, car le DPE est C. Quantité: 0.
  • Cuisine:4 900€
    Peinture des murs: 30 m² × 25€/m² = 750€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 4000€.
  • Salle de bain:5 450€
    Peinture des murs: 20 m² × 25€/m² = 500€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 4800€.
  • Chambres:1 800€
    Peinture des murs: 60 m² × 25€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€.
  • Salon:0€
    Aucun changement nécessaire pour le salon, car il est en bon état. Quantité: 0.
  • Autres pièces:0€
    Aucun changement nécessaire pour les autres pièces, car elles sont en bon état. Quantité: 0.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les travaux de peinture sont estimés à 25€/m², et les robinets à 150€ chacun.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 427 €/an
Calcul : 2 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 070 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 956 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 620 €
Revenus locatifs : +24 427 €
Charges déductibles : -24 620 €
Résultat foncier Année 1 : -193 €(Déficit de 193 €)
Imputable sur revenu global : 193 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 470 €/an
Revenus locatifs : +24 427 €
Charges déductibles : -12 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 957 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 427 €24 629 €9 081 €-202 €202 €--
224 916 €12 234 €8 836 €12 682 €---
325 414 €11 980 €8 582 €13 434 €---
425 922 €11 718 €8 320 €14 204 €---
526 441 €11 448 €8 050 €14 993 €---
626 970 €11 168 €7 770 €15 801 €---
727 509 €10 879 €7 481 €16 630 €---
828 059 €10 581 €7 183 €17 478 €---
928 620 €10 273 €6 874 €18 348 €---
1029 193 €9 954 €6 556 €19 239 €---
1129 777 €9 625 €6 227 €20 152 €---
1230 372 €9 285 €5 886 €21 087 €---
1330 980 €8 933 €5 535 €22 046 €---
1431 599 €8 570 €5 172 €23 029 €---
1532 231 €8 195 €4 797 €24 036 €---
1632 876 €7 808 €4 409 €25 068 €---
1733 533 €7 407 €4 009 €26 126 €---
1834 204 €6 994 €3 595 €27 211 €---
1934 888 €6 566 €3 168 €28 322 €---
2035 586 €6 124 €2 726 €29 461 €---
2136 298 €5 668 €2 270 €30 629 €---
2237 024 €5 197 €1 798 €31 827 €---
2337 764 €4 710 €1 311 €33 054 €---
2438 519 €4 206 €808 €34 313 €---
2539 290 €3 686 €288 €35 603 €---
TOTAL782 412 €227 840 €130 731 €554 572 €202 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 61 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 554 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 130 €-61 €+5 191 €
2+5 130 €+3 805 €+1 325 €
3+5 130 €+4 030 €+1 100 €
4+5 130 €+4 261 €+869 €
5+5 130 €+4 498 €+632 €
6+5 130 €+4 740 €+390 €
7+5 130 €+4 989 €+141 €
8+5 130 €+5 243 €-113 €
9+5 130 €+5 504 €-374 €
10+5 130 €+5 772 €-642 €
11+5 130 €+6 046 €-916 €
12+5 130 €+6 326 €-1 196 €
13+5 130 €+6 614 €-1 484 €
14+5 130 €+6 909 €-1 779 €
15+5 130 €+7 211 €-2 081 €
16+5 130 €+7 520 €-2 390 €
17+5 130 €+7 838 €-2 708 €
18+5 130 €+8 163 €-3 033 €
19+5 130 €+8 497 €-3 367 €
20+5 130 €+8 838 €-3 708 €
21+5 130 €+9 189 €-4 059 €
22+5 130 €+9 548 €-4 418 €
23+5 130 €+9 916 €-4 786 €
24+5 130 €+10 294 €-5 164 €
25+5 130 €+10 681 €-5 551 €
Total+128 250 €+166 372 €+-38 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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