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Appartement 4 pièces 85 m²

VilleVillars (42)
Surface85
Coût Total138 340
Loyer Annuel9 166
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 164,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m²

Situé au 9? étage avec ascenseur de la résidence de La Feuilletière, cet appartement T4 de 84 m2 bénéficie d'une belle vue dégagée et d'un environnement agréable. Son séjour spacieux et lumineux s'ouvre sur une cuisine entièrement équipée, offrant un espace de vie convivial et fonctionnel. L'appartement est bien agencé et dispose d'une loggia idéale pour le rangement, ainsi que d'une cave. Vous apprécierez la proximité immédiate des commodités, avec un arrêt de bus au pied de l'immeuble, facilitant les déplacements au quotidien. Un garage est également disponible à l'achat en supplément. Un bien idéal pour une famille ou un couple à la recherche d'un appartement confortable, lumineux et prêt à emménager. DPE : E GES : E Prix : 99 000 EUR

Surface : 85 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 760 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2026

Consommation énergie primaire : 245 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 240 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 714 € et 2 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villars
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42390
Coordonnées : 45.467020, 4.352909
Total : 138 340
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 31 420
Valeur du bien : 130 420
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9166€/an
Fourchette totale : 581€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 6970€ - 12055€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,47 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 815
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-12 815 (-11.5%)
Marge achat-revente :-26 525€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,50€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 732,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 983,90
Coût de l'assurance :12 450,60
Taxe foncière : 916,64€/an
Soit par mois : 76,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 420(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs/plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villars (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 340 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 588
Revenus locatifs : +9 166
Charges déductibles : -37 588
Résultat foncier Année 1 : -28 422(Déficit de 28 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 022
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 168 €/an
Revenus locatifs : +9 166
Charges déductibles : -6 168
Résultat foncier Années 2+ : 2 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7021.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 16637 5934 758-28 42621 400 €7 026 €7 026 €
29 3506 0484 6333 302--3 725 €
39 5375 9184 5043 618--106 €
49 7275 7844 3703 943---
59 9225 6464 2314 276---
610 1205 5024 0874 618---
710 3235 3533 9394 969---
810 5295 1993 7855 330---
910 7405 0403 6255 700---
1010 9554 8753 4606 080---
1111 1744 7043 2896 470---
1211 3974 5273 1136 870---
1311 6254 3442 9297 281---
1411 8584 1542 7407 703---
1512 0953 9582 5438 137---
1612 3373 7552 3408 582---
1712 5843 5442 1309 039---
1812 8353 3261 9129 509---
1913 0923 1011 6869 991---
2013 3542 8671 45210 487---
2113 6212 6251 21010 996---
2213 8932 37596011 519---
2314 1712 11570112 056---
2414 4551 84743212 608---
2514 7441 56915413 175---
TOTAL293 603135 77168 984157 83221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 832
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925-6 420+8 345
2+1 9250+1 925
3+1 9250+1 925
4+1 925+1 151+774
5+1 925+1 283+642
6+1 925+1 385+540
7+1 925+1 491+434
8+1 925+1 599+326
9+1 925+1 710+215
10+1 925+1 824+101
11+1 925+1 941-16
12+1 925+2 061-136
13+1 925+2 184-259
14+1 925+2 311-386
15+1 925+2 441-516
16+1 925+2 575-650
17+1 925+2 712-787
18+1 925+2 853-928
19+1 925+2 997-1 072
20+1 925+3 146-1 221
21+1 925+3 299-1 374
22+1 925+3 456-1 531
23+1 925+3 617-1 692
24+1 925+3 782-1 857
25+1 925+3 952-2 027
Total+48 125+47 350+775
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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