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Duplex à vendre

VilleGhisonaccia (2B)
Surface86m²
Coût Total197 720€
Loyer Annuel11 576€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 593,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Appartement duplex de 86 m2 pour investissement locatif proche du centre ville de Ghisonaccia . Il se compose au 1er niveau; d'un séjour salle à manger , d'une cuisine , d'une chambre , d'une salle d'eau et d'un balcon au deuxième niveau : de deux chambres et d'une salle d'eau . Travaux à prévoir , actuellement loué . Pour toute demande d'information contactez nous au 0683313259 ou 0495561888

Ville : Ghisonaccia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20240
Coordonnées : 42.055868, 9.406894
Total : 197 720€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 49 760€
Valeur du bien : 186 760€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11576€/an
Fourchette totale : 791€ - 1177€/mois
Fourchette annuelle : 9492€ - 14118€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 063,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :263 451 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-126 451€ (-48.0%)
Marge achat-revente :65 731€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :57,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 049,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 866,50€
Coût de l'assurance :17 300,50€
Taxe foncière : 1 157,63€/an
Soit par mois : 96,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 964,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 760 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Plomberie: 1 réfection = 3000€, Électricité: 1 réfection = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:3 700€
    Parquet flottant: 37 m² × 100€/m² = 3700€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 310€
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 30€/m² = 1110€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 576 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 720 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 482 €
Revenus locatifs : +11 576 €
Charges déductibles : -58 482 €
Résultat foncier Année 1 : -46 906 €(Déficit de 46 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 722 €/an
Revenus locatifs : +11 576 €
Charges déductibles : -8 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25506.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 576 €58 489 €6 879 €-46 913 €21 400 €25 513 €25 513 €
211 808 €8 549 €6 699 €3 259 €--22 254 €
312 044 €8 363 €6 513 €3 681 €--18 573 €
412 285 €8 170 €6 320 €4 115 €--14 458 €
512 531 €7 970 €6 121 €4 560 €--9 898 €
612 781 €7 764 €5 914 €5 018 €--4 880 €
713 037 €7 549 €5 700 €5 488 €---
813 298 €7 327 €5 478 €5 970 €---
913 563 €7 097 €5 248 €6 466 €---
1013 835 €6 859 €5 010 €6 975 €---
1114 111 €6 613 €4 763 €7 499 €---
1214 394 €6 357 €4 508 €8 036 €---
1314 682 €6 093 €4 243 €8 589 €---
1414 975 €5 819 €3 969 €9 156 €---
1515 275 €5 535 €3 685 €9 740 €---
1615 580 €5 241 €3 391 €10 339 €---
1715 892 €4 936 €3 087 €10 955 €---
1816 210 €4 621 €2 771 €11 589 €---
1916 534 €4 294 €2 445 €12 240 €---
2016 864 €3 956 €2 106 €12 909 €---
2117 202 €3 605 €1 756 €13 596 €---
2217 546 €3 242 €1 393 €14 303 €---
2317 897 €2 866 €1 017 €15 030 €---
2418 255 €2 477 €627 €15 778 €---
2518 620 €2 074 €224 €16 546 €---
TOTAL370 792 €195 868 €99 866 €174 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 431 €-6 420 €+8 851 €
2+2 431 €0 €+2 431 €
3+2 431 €0 €+2 431 €
4+2 431 €0 €+2 431 €
5+2 431 €0 €+2 431 €
6+2 431 €0 €+2 431 €
7+2 431 €+182 €+2 249 €
8+2 431 €+1 791 €+640 €
9+2 431 €+1 940 €+491 €
10+2 431 €+2 093 €+338 €
11+2 431 €+2 250 €+181 €
12+2 431 €+2 411 €+20 €
13+2 431 €+2 577 €-146 €
14+2 431 €+2 747 €-316 €
15+2 431 €+2 922 €-491 €
16+2 431 €+3 102 €-671 €
17+2 431 €+3 287 €-856 €
18+2 431 €+3 477 €-1 046 €
19+2 431 €+3 672 €-1 241 €
20+2 431 €+3 873 €-1 442 €
21+2 431 €+4 079 €-1 648 €
22+2 431 €+4 291 €-1 860 €
23+2 431 €+4 509 €-2 078 €
24+2 431 €+4 733 €-2 302 €
25+2 431 €+4 964 €-2 533 €
Total+60 775 €+52 477 €+8 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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