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Maison 4 pièces 124 m²

Bien expiré
VilleGué-d'Alleré (17)
Surface124m²
Coût Total115 373€
Loyer Annuel16 130€
Rentabilité13.98%
Cashflow/mois+605€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 938 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 805,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 124 m² - Maison À Vendre

Située dans le centre bourg du Gué d'Allèré, Beau potentiel pour cette maison en pierres à rénover, comprenant au rez de chaussée un grand séjour, cuisine, salle de bains et à l'étage trois grandes chambres. Grenier à aménager, garage à vélos / buanderie et cave:/remise. Une petite cour complète cette maison. Idéale premier acquisition ou investissement locatif! Référence agence : 1409 Référence annonce : R8LG-KTM-FOY Date de réalisation du diagnostic : 26/03/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 93 400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 800 € et 5 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Gué-d'Alleré
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17540
Coordonnées : 46.190190, -0.861359
Total : 115 373€
Prix d'acquisition : 99 938€
Travaux : 7 440€
Valeur du bien : 107 378€
Frais de notaire : 7 995€
Coût estimé : 7 995€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 14.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1344€/mois
Loyer annuel estimé : 16130€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1774€/mois
Fourchette annuelle : 12221€ - 21290€/an
Rentabilité brute :13.98%
Fourchette de rentabilité :10.59% - 18.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 152,86 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 954 €
Prix d'achat :99 938 €
Décote à l'achat :-167 016€ (-62.6%)
Marge achat-revente :151 581€ (56.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 373€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 051,60€
Coût de l'assurance :10 095,14€
Taxe foncière : 1 613,03€/an
Soit par mois : 134,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 344,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :604,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 440 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 440€
    Isolation toiture: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 440€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 440€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 130 €/an
Calcul : 1 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 373 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 330 €
Revenus locatifs : +16 130 €
Charges déductibles : -13 330 €
Résultat foncier Année 1 : 2 801 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 890 €/an
Revenus locatifs : +16 130 €
Charges déductibles : -5 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 241 €/an
Prix d'achat du bien : 99 938 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 960 €(65% de 99 938 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 362 €/an
Calcul : 64 960 € × 3,636% = 2 362 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 130 €13 333 €3 877 €2 797 €---
216 453 €5 790 €3 774 €10 663 €---
316 782 €5 684 €3 667 €11 098 €---
417 118 €5 574 €3 557 €11 544 €---
517 460 €5 460 €3 443 €12 000 €---
617 809 €5 342 €3 325 €12 467 €---
718 165 €5 220 €3 203 €12 945 €---
818 529 €5 094 €3 077 €13 435 €---
918 899 €4 963 €2 946 €13 936 €---
1019 277 €4 828 €2 811 €14 449 €---
1119 663 €4 688 €2 672 €14 974 €---
1220 056 €4 544 €2 527 €15 512 €---
1320 457 €4 394 €2 378 €16 063 €---
1420 866 €4 240 €2 223 €16 627 €---
1521 284 €4 080 €2 063 €17 204 €---
1621 709 €3 914 €1 897 €17 795 €---
1722 144 €3 743 €1 726 €18 401 €---
1822 586 €3 566 €1 549 €19 021 €---
1923 038 €3 382 €1 365 €19 656 €---
2023 499 €3 193 €1 176 €20 306 €---
2123 969 €2 996 €980 €20 972 €---
2224 448 €2 793 €777 €21 655 €---
2324 937 €2 583 €567 €22 354 €---
2425 436 €2 366 €349 €23 070 €---
2525 945 €2 141 €125 €23 803 €---
TOTAL516 660 €113 913 €56 052 €402 747 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 387 €+839 €+2 548 €
2+3 387 €+3 199 €+188 €
3+3 387 €+3 329 €+58 €
4+3 387 €+3 463 €-76 €
5+3 387 €+3 600 €-213 €
6+3 387 €+3 740 €-353 €
7+3 387 €+3 884 €-497 €
8+3 387 €+4 030 €-643 €
9+3 387 €+4 181 €-794 €
10+3 387 €+4 335 €-948 €
11+3 387 €+4 492 €-1 105 €
12+3 387 €+4 654 €-1 267 €
13+3 387 €+4 819 €-1 432 €
14+3 387 €+4 988 €-1 601 €
15+3 387 €+5 161 €-1 774 €
16+3 387 €+5 339 €-1 952 €
17+3 387 €+5 520 €-2 133 €
18+3 387 €+5 706 €-2 319 €
19+3 387 €+5 897 €-2 510 €
20+3 387 €+6 092 €-2 705 €
21+3 387 €+6 292 €-2 905 €
22+3 387 €+6 496 €-3 109 €
23+3 387 €+6 706 €-3 319 €
24+3 387 €+6 921 €-3 534 €
25+3 387 €+7 141 €-3 754 €
Total+84 675 €+120 824 €+-36 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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