Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleCreusot (71)
Surface60m²
Coût Total80 920€
Loyer Annuel5 663€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 650 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

!! EN EXCLU !!

APPARTEMENT T3 COMPRENANT UNE ENTRÉE AVEC CUISINE, UN GRAND SÉJOUR, DEUX CHAMBRES ET UNE SALLE DE BAINS.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.799083, 4.438842
Total : 80 920€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 38 800€
Valeur du bien : 77 800€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5663€/an
Fourchette totale : 376€ - 592€/mois
Fourchette annuelle : 4514€ - 7103€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,19 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 211 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-13 211€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-28 709€ (-55.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 438,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 002,31€
Coût de l'assurance :9 710,40€
Taxe foncière : 566,27€/an
Soit par mois : 47,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 471,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 485,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure sur le sol et les meubles
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 2 chambres × 900€ = 1800€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 0€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 1 salon × 900€ = 900€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 663 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 576 €
Revenus locatifs : +5 663 €
Charges déductibles : -42 576 €
Résultat foncier Année 1 : -36 913 €(Déficit de 36 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 776 €/an
Revenus locatifs : +5 663 €
Charges déductibles : -3 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15512.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 663 €42 578 €2 823 €-36 915 €21 400 €15 515 €15 515 €
25 776 €3 704 €2 750 €2 071 €--13 444 €
35 891 €3 628 €2 673 €2 263 €--11 181 €
46 009 €3 549 €2 594 €2 460 €--8 721 €
56 129 €3 467 €2 513 €2 662 €--6 058 €
66 252 €3 382 €2 428 €2 870 €--3 189 €
76 377 €3 295 €2 340 €3 083 €--106 €
86 505 €3 204 €2 249 €3 301 €---
96 635 €3 109 €2 155 €3 526 €---
106 767 €3 012 €2 057 €3 756 €---
116 903 €2 910 €1 956 €3 992 €---
127 041 €2 806 €1 851 €4 235 €---
137 182 €2 697 €1 742 €4 485 €---
147 325 €2 585 €1 630 €4 741 €---
157 472 €2 468 €1 513 €5 004 €---
167 621 €2 347 €1 393 €5 274 €---
177 774 €2 222 €1 268 €5 551 €---
187 929 €2 093 €1 138 €5 836 €---
198 088 €1 959 €1 004 €6 129 €---
208 249 €1 820 €865 €6 430 €---
218 414 €1 676 €721 €6 739 €---
228 583 €1 527 €572 €7 056 €---
238 754 €1 372 €418 €7 382 €---
248 929 €1 212 €258 €7 717 €---
259 108 €1 047 €92 €8 061 €---
TOTAL181 378 €103 669 €41 002 €77 708 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 189 €-6 420 €+7 609 €
2+1 189 €0 €+1 189 €
3+1 189 €0 €+1 189 €
4+1 189 €0 €+1 189 €
5+1 189 €0 €+1 189 €
6+1 189 €0 €+1 189 €
7+1 189 €0 €+1 189 €
8+1 189 €+959 €+230 €
9+1 189 €+1 058 €+131 €
10+1 189 €+1 127 €+62 €
11+1 189 €+1 198 €-9 €
12+1 189 €+1 271 €-82 €
13+1 189 €+1 345 €-156 €
14+1 189 €+1 422 €-233 €
15+1 189 €+1 501 €-312 €
16+1 189 €+1 582 €-393 €
17+1 189 €+1 665 €-476 €
18+1 189 €+1 751 €-562 €
19+1 189 €+1 839 €-650 €
20+1 189 €+1 929 €-740 €
21+1 189 €+2 022 €-833 €
22+1 189 €+2 117 €-928 €
23+1 189 €+2 215 €-1 026 €
24+1 189 €+2 315 €-1 126 €
25+1 189 €+2 418 €-1 229 €
Total+29 725 €+23 312 €+6 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →