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Appartement T3 + dressing

VilleGanges (34)
Surface70m²
Coût Total115 480€
Loyer Annuel7 401€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 228,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À proximité immédiate de toutes commodités (médicale, école…) et à 2 min à pieds de l’hypercentre de Ganges. Cet appartement traversant possède une très belle vue des 2 côtés, très lumineux et calme. Il est situé dans une petite copropriété de 5 propriétaires. L’appartement est loué à une dame et sa fillette. Aucun problème de paiement depuis le début du bail (il y a environ 2 ans). Très bon investissement locatif Pas de travaux à prévoir. Visite sur rdv pour ne pas déranger la locataire.

Ville : Ganges
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34190
Coordonnées : 43.934430, 3.706380
Total : 115 480€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 108 600€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7401€/an
Fourchette totale : 488€ - 779€/mois
Fourchette annuelle : 5857€ - 9351€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 338,24 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 677 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-7 677€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-21 803€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 597,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 181,54€
Coût de l'assurance :8 661,00€
Taxe foncière : 740,05€/an
Soit par mois : 61,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 100€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Électricité cuisine: 1500€, Plomberie cuisine: 2000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:8 100€
    Salle de bain complète (5 m²): 1000€/m² × 5 = 5000€, Électricité salle de bain: 1000€, Plomberie salle de bain: 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Parquet flottant (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ganges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 401 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 480 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 506 €
Revenus locatifs : +7 401 €
Charges déductibles : -27 506 €
Résultat foncier Année 1 : -20 105 €(Déficit de 20 105 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 906 €/an
Revenus locatifs : +7 401 €
Charges déductibles : -4 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9404.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 401 €27 509 €3 823 €-20 109 €10 700 €9 409 €9 409 €
27 549 €4 807 €3 721 €2 742 €--6 667 €
37 700 €4 701 €3 615 €2 998 €--3 669 €
47 854 €4 592 €3 506 €3 261 €--408 €
58 011 €4 479 €3 393 €3 531 €---
68 171 €4 362 €3 276 €3 808 €---
78 334 €4 242 €3 155 €4 093 €---
88 501 €4 117 €3 030 €4 384 €---
98 671 €3 988 €2 901 €4 683 €---
108 844 €3 854 €2 767 €4 990 €---
119 021 €3 716 €2 629 €5 305 €---
129 202 €3 573 €2 487 €5 629 €---
139 386 €3 425 €2 339 €5 960 €---
149 573 €3 273 €2 186 €6 301 €---
159 765 €3 115 €2 028 €6 650 €---
169 960 €2 952 €1 865 €7 008 €---
1710 159 €2 783 €1 696 €7 376 €---
1810 363 €2 608 €1 522 €7 754 €---
1910 570 €2 428 €1 341 €8 142 €---
2010 781 €2 241 €1 155 €8 540 €---
2110 997 €2 048 €962 €8 948 €---
2211 217 €1 849 €762 €9 368 €---
2311 441 €1 643 €556 €9 798 €---
2411 670 €1 429 €343 €10 241 €---
2511 903 €1 209 €122 €10 695 €---
TOTAL237 042 €104 944 €55 182 €132 098 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 554 €-3 210 €+4 764 €
2+1 554 €0 €+1 554 €
3+1 554 €0 €+1 554 €
4+1 554 €0 €+1 554 €
5+1 554 €+937 €+617 €
6+1 554 €+1 143 €+411 €
7+1 554 €+1 228 €+326 €
8+1 554 €+1 315 €+239 €
9+1 554 €+1 405 €+149 €
10+1 554 €+1 497 €+57 €
11+1 554 €+1 592 €-38 €
12+1 554 €+1 689 €-135 €
13+1 554 €+1 788 €-234 €
14+1 554 €+1 890 €-336 €
15+1 554 €+1 995 €-441 €
16+1 554 €+2 103 €-549 €
17+1 554 €+2 213 €-659 €
18+1 554 €+2 326 €-772 €
19+1 554 €+2 443 €-889 €
20+1 554 €+2 562 €-1 008 €
21+1 554 €+2 685 €-1 131 €
22+1 554 €+2 810 €-1 256 €
23+1 554 €+2 940 €-1 386 €
24+1 554 €+3 072 €-1 518 €
25+1 554 €+3 208 €-1 654 €
Total+38 850 €+39 629 €+-779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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