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Achat : Maison Villiers-en-Plaine (79160)

VilleVilliers-en-Plaine (79)
Surface158
Coût Total227 970
Loyer Annuel16 282
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 968,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 158 m², 6 pièces, 5 chambres, 150 m² de terrain, Cave, 1 place de parking

Maison En Pierre 5 Chambres Aux Portes De Niort Venez visiter sur la commune de Villiers-en-Plaine, village à environ 10 kms de Niort, à proximité des écoles. Venez découvrir cette maison ancienne de plus de 150 m2 sur un terrain clos de 80 m2. Elle offre en rez-de-chaussée un magnifique hall d'entrée desservant la cuisine aménagée ouverte sur la salle à manger ainsi qu'une chambre avec salle d'eau et wc indépendant. Un bel escalier vous emmène au 1er étage où se trouve deux chambres spacieuses dont une avec un coin cuisine ainsi qu'une salle d'eau, puis au second étage qui dispose de deux autres chambres avec chacune une salle d'eau et wc dont une avec un coin cuisine. Idéal chambres hôtes Ses atouts : de beaux volumes, cave ! A venir découvrir rapidement ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 153 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Patricia Boutin, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Niort sous le numéro 831 856 422

Ville : Villiers-en-Plaine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.414150, -0.545938
Total : 227 970
Prix d'acquisition : 153 000
Travaux : 62 730
Valeur du bien : 215 730
Frais de notaire : 12 240
Coût estimé : 12 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16282€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 13257€ - 19999€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 617,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 497
Prix d'achat :153 000
Décote à l'achat :-102 497 (-40.1%)
Marge achat-revente :27 527€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :85,49€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 196,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 310,44
Coût de l'assurance :25 646,63
Taxe foncière : 1 628,23€/an
Soit par mois : 135,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 356,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 730(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 480
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 750€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 250
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-en-Plaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 970 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 730
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 697
Revenus locatifs : +16 282
Charges déductibles : -72 697
Résultat foncier Année 1 : -56 415(Déficit de 56 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 015
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 967 €/an
Revenus locatifs : +16 282
Charges déductibles : -9 967
Résultat foncier Années 2+ : 6 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35014.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 28272 7047 320-56 42221 400 €35 022 €35 022 €
216 6089 7767 1226 832--28 190 €
316 9409 5716 9177 369--20 820 €
417 2799 3596 7057 920--12 901 €
517 6249 1416 4878 484--4 417 €
617 9778 9156 2619 062---
718 3378 6826 0289 655---
818 7038 4415 78710 262---
919 0778 1925 53810 885---
1019 4597 9355 28111 524---
1119 8487 6695 01512 179---
1220 2457 3954 74112 850---
1320 6507 1124 45713 538---
1421 0636 8194 16514 244---
1521 4846 5163 86214 968---
1621 9146 2043 55015 710---
1722 3525 8813 22716 471---
1822 7995 5482 89417 251---
1923 2555 2042 55018 051---
2023 7204 8482 19418 872---
2124 1954 4811 82719 714---
2224 6794 1011 44720 577---
2325 1723 7091 05521 463---
2425 6763 30465022 371---
2526 1892 88623223 303---
TOTAL521 527234 393105 310287 13421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 134
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 419-6 420+9 839
2+3 4190+3 419
3+3 4190+3 419
4+3 4190+3 419
5+3 4190+3 419
6+3 419+1 393+2 026
7+3 419+2 896+523
8+3 419+3 079+340
9+3 419+3 266+153
10+3 419+3 457-38
11+3 419+3 654-235
12+3 419+3 855-436
13+3 419+4 062-643
14+3 419+4 273-854
15+3 419+4 490-1 071
16+3 419+4 713-1 294
17+3 419+4 941-1 522
18+3 419+5 175-1 756
19+3 419+5 415-1 996
20+3 419+5 662-2 243
21+3 419+5 914-2 495
22+3 419+6 173-2 754
23+3 419+6 439-3 020
24+3 419+6 711-3 292
25+3 419+6 991-3 572
Total+85 475+86 140+-665
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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