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Achat : Maison Villiers-en-Plaine (79160)

Bien expiré
VilleVilliers-en-Plaine (79)
Surface158m²
Coût Total227 970€
Loyer Annuel16 282€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 968,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 158 m², 6 pièces, 5 chambres, 150 m² de terrain, Cave, 1 place de parking

Maison En Pierre 5 Chambres Aux Portes De Niort Venez visiter sur la commune de Villiers-en-Plaine, village à environ 10 kms de Niort, à proximité des écoles. Venez découvrir cette maison ancienne de plus de 150 m2 sur un terrain clos de 80 m2. Elle offre en rez-de-chaussée un magnifique hall d'entrée desservant la cuisine aménagée ouverte sur la salle à manger ainsi qu'une chambre avec salle d'eau et wc indépendant. Un bel escalier vous emmène au 1er étage où se trouve deux chambres spacieuses dont une avec un coin cuisine ainsi qu'une salle d'eau, puis au second étage qui dispose de deux autres chambres avec chacune une salle d'eau et wc dont une avec un coin cuisine. Idéal chambres hôtes Ses atouts : de beaux volumes, cave ! A venir découvrir rapidement ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 153 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Patricia Boutin, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Niort sous le numéro 831 856 422

Ville : Villiers-en-Plaine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.414150, -0.545938
Total : 227 970€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 62 730€
Valeur du bien : 215 730€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16282€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 13257€ - 19999€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 617,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 497 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-102 497€ (-40.1%)
Marge achat-revente :27 527€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :85,49€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 196,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 310,44€
Coût de l'assurance :25 646,63€
Taxe foncière : 1 628,23€/an
Soit par mois : 135,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 356,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 730 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 480€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 750€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-en-Plaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 970 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 697 €
Revenus locatifs : +16 282 €
Charges déductibles : -72 697 €
Résultat foncier Année 1 : -56 415 €(Déficit de 56 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 967 €/an
Revenus locatifs : +16 282 €
Charges déductibles : -9 967 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35014.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 282 €72 704 €7 320 €-56 422 €21 400 €35 022 €35 022 €
216 608 €9 776 €7 122 €6 832 €--28 190 €
316 940 €9 571 €6 917 €7 369 €--20 820 €
417 279 €9 359 €6 705 €7 920 €--12 901 €
517 624 €9 141 €6 487 €8 484 €--4 417 €
617 977 €8 915 €6 261 €9 062 €---
718 337 €8 682 €6 028 €9 655 €---
818 703 €8 441 €5 787 €10 262 €---
919 077 €8 192 €5 538 €10 885 €---
1019 459 €7 935 €5 281 €11 524 €---
1119 848 €7 669 €5 015 €12 179 €---
1220 245 €7 395 €4 741 €12 850 €---
1320 650 €7 112 €4 457 €13 538 €---
1421 063 €6 819 €4 165 €14 244 €---
1521 484 €6 516 €3 862 €14 968 €---
1621 914 €6 204 €3 550 €15 710 €---
1722 352 €5 881 €3 227 €16 471 €---
1822 799 €5 548 €2 894 €17 251 €---
1923 255 €5 204 €2 550 €18 051 €---
2023 720 €4 848 €2 194 €18 872 €---
2124 195 €4 481 €1 827 €19 714 €---
2224 679 €4 101 €1 447 €20 577 €---
2325 172 €3 709 €1 055 €21 463 €---
2425 676 €3 304 €650 €22 371 €---
2526 189 €2 886 €232 €23 303 €---
TOTAL521 527 €234 393 €105 310 €287 134 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 134 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 419 €-6 420 €+9 839 €
2+3 419 €0 €+3 419 €
3+3 419 €0 €+3 419 €
4+3 419 €0 €+3 419 €
5+3 419 €0 €+3 419 €
6+3 419 €+1 393 €+2 026 €
7+3 419 €+2 896 €+523 €
8+3 419 €+3 079 €+340 €
9+3 419 €+3 266 €+153 €
10+3 419 €+3 457 €-38 €
11+3 419 €+3 654 €-235 €
12+3 419 €+3 855 €-436 €
13+3 419 €+4 062 €-643 €
14+3 419 €+4 273 €-854 €
15+3 419 €+4 490 €-1 071 €
16+3 419 €+4 713 €-1 294 €
17+3 419 €+4 941 €-1 522 €
18+3 419 €+5 175 €-1 756 €
19+3 419 €+5 415 €-1 996 €
20+3 419 €+5 662 €-2 243 €
21+3 419 €+5 914 €-2 495 €
22+3 419 €+6 173 €-2 754 €
23+3 419 €+6 439 €-3 020 €
24+3 419 €+6 711 €-3 292 €
25+3 419 €+6 991 €-3 572 €
Total+85 475 €+86 140 €+-665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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