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Détails du bien

Bien expiré
VilleColméry (58)
Surface90m²
Coût Total120 580€
Loyer Annuel6 735€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 622,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Secteur DONZY, dans un hameau au calme, venez découvrir cette maison et sa belle vue sur la campagne entre Donzy et Colméry. Elle est habitable de suite après un rafraîchissement intérieur. La toiture est en bon état, double vitrage. Un séjour, une cuisine, une chambre et salle d'eau/wc en rez-de-chaussée. Puis un bureau et deux chambres à l'étage. La terrasse offre une vue très agréable sur la forêt et les prés. Le terrain de 1200 m² permet de se garer facilement, de faire un potager, avoir quelques poules. Donzy et son supermarché, école, médecin est à quelques minutes en voiture, 20 mn de Cosne sur Loire et l'A77. 1h30 de Paris Sud. Votre futur "chez vous" est à découvrir rapidement ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Stéphanie CHARVIN EI, agent commercial (RSAC 840106561) - https://www.century21ducreux.com/mentions_legales/

Ville : Colméry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58350
Coordonnées : 47.365586, 3.195798
Total : 120 580€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 60 100€
Valeur du bien : 116 100€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6735€/an
Fourchette totale : 438€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5259€ - 8626€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 515,57€
Coût de l'assurance :10 550,75€
Taxe foncière : 673,53€/an
Soit par mois : 56,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 435 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 100€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 800€, Électricité: 1300€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Colméry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 735 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 363 €
Revenus locatifs : +6 735 €
Charges déductibles : -65 363 €
Résultat foncier Année 1 : -58 628 €(Déficit de 58 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 263 €/an
Revenus locatifs : +6 735 €
Charges déductibles : -5 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37227.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 735 €65 367 €4 171 €-58 632 €21 400 €37 232 €37 232 €
26 870 €5 158 €4 062 €1 712 €--35 519 €
37 007 €5 044 €3 949 €1 963 €--33 556 €
47 148 €4 927 €3 832 €2 220 €--31 336 €
57 290 €4 806 €3 710 €2 485 €--28 852 €
67 436 €4 680 €3 585 €2 756 €--26 095 €
77 585 €4 550 €3 455 €3 035 €--23 061 €
87 737 €4 415 €3 320 €3 321 €--19 739 €
97 891 €4 276 €3 180 €3 616 €--16 123 €
108 049 €4 131 €3 036 €3 918 €--12 205 €
118 210 €3 982 €2 886 €4 229 €--7 977 €
128 374 €3 827 €2 731 €4 548 €---
138 542 €3 666 €2 570 €4 876 €---
148 713 €3 500 €2 404 €5 213 €---
158 887 €3 328 €2 232 €5 559 €---
169 065 €3 149 €2 054 €5 915 €---
179 246 €2 965 €1 869 €6 281 €---
189 431 €2 774 €1 678 €6 657 €---
199 620 €2 576 €1 480 €7 044 €---
209 812 €2 371 €1 275 €7 441 €---
2110 008 €2 158 €1 063 €7 850 €---
2210 208 €1 939 €843 €8 270 €---
2310 413 €1 711 €615 €8 702 €---
2410 621 €1 475 €380 €9 146 €---
2510 833 €1 231 €135 €9 602 €---
TOTAL215 732 €148 004 €60 516 €67 728 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-6 420 €+7 834 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €0 €+1 414 €
4+1 414 €0 €+1 414 €
5+1 414 €0 €+1 414 €
6+1 414 €0 €+1 414 €
7+1 414 €0 €+1 414 €
8+1 414 €0 €+1 414 €
9+1 414 €0 €+1 414 €
10+1 414 €0 €+1 414 €
11+1 414 €0 €+1 414 €
12+1 414 €+1 364 €+50 €
13+1 414 €+1 463 €-49 €
14+1 414 €+1 564 €-150 €
15+1 414 €+1 668 €-254 €
16+1 414 €+1 775 €-361 €
17+1 414 €+1 884 €-470 €
18+1 414 €+1 997 €-583 €
19+1 414 €+2 113 €-699 €
20+1 414 €+2 232 €-818 €
21+1 414 €+2 355 €-941 €
22+1 414 €+2 481 €-1 067 €
23+1 414 €+2 610 €-1 196 €
24+1 414 €+2 744 €-1 330 €
25+1 414 €+2 881 €-1 467 €
Total+35 350 €+22 711 €+12 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
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