Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleColméry (58)
Surface90
Coût Total120 580
Loyer Annuel6 735
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 622,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Secteur DONZY, dans un hameau au calme, venez découvrir cette maison et sa belle vue sur la campagne entre Donzy et Colméry. Elle est habitable de suite après un rafraîchissement intérieur. La toiture est en bon état, double vitrage. Un séjour, une cuisine, une chambre et salle d'eau/wc en rez-de-chaussée. Puis un bureau et deux chambres à l'étage. La terrasse offre une vue très agréable sur la forêt et les prés. Le terrain de 1200 m² permet de se garer facilement, de faire un potager, avoir quelques poules. Donzy et son supermarché, école, médecin est à quelques minutes en voiture, 20 mn de Cosne sur Loire et l'A77. 1h30 de Paris Sud. Votre futur "chez vous" est à découvrir rapidement ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Stéphanie CHARVIN EI, agent commercial (RSAC 840106561) - https://www.century21ducreux.com/mentions_legales/

Ville : Colméry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58350
Coordonnées : 47.365586, 3.195798
Total : 120 580
Prix d'acquisition : 56 000
Travaux : 60 100
Valeur du bien : 116 100
Frais de notaire : 4 480
Coût estimé : 4 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6735€/an
Fourchette totale : 438€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5259€ - 8626€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 515,57
Coût de l'assurance :10 550,75
Taxe foncière : 673,53€/an
Soit par mois : 56,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 435 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 100
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement:4 200
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 800€, Électricité: 1300€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 500
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Colméry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 735 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 580 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 363
Revenus locatifs : +6 735
Charges déductibles : -65 363
Résultat foncier Année 1 : -58 628(Déficit de 58 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 228
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 263 €/an
Revenus locatifs : +6 735
Charges déductibles : -5 263
Résultat foncier Années 2+ : 1 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37227.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 73565 3674 171-58 63221 400 €37 232 €37 232 €
26 8705 1584 0621 712--35 519 €
37 0075 0443 9491 963--33 556 €
47 1484 9273 8322 220--31 336 €
57 2904 8063 7102 485--28 852 €
67 4364 6803 5852 756--26 095 €
77 5854 5503 4553 035--23 061 €
87 7374 4153 3203 321--19 739 €
97 8914 2763 1803 616--16 123 €
108 0494 1313 0363 918--12 205 €
118 2103 9822 8864 229--7 977 €
128 3743 8272 7314 548---
138 5423 6662 5704 876---
148 7133 5002 4045 213---
158 8873 3282 2325 559---
169 0653 1492 0545 915---
179 2462 9651 8696 281---
189 4312 7741 6786 657---
199 6202 5761 4807 044---
209 8122 3711 2757 441---
2110 0082 1581 0637 850---
2210 2081 9398438 270---
2310 4131 7116158 702---
2410 6211 4753809 146---
2510 8331 2311359 602---
TOTAL215 732148 00460 51667 72821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 728
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414-6 420+7 834
2+1 4140+1 414
3+1 4140+1 414
4+1 4140+1 414
5+1 4140+1 414
6+1 4140+1 414
7+1 4140+1 414
8+1 4140+1 414
9+1 4140+1 414
10+1 4140+1 414
11+1 4140+1 414
12+1 414+1 364+50
13+1 414+1 463-49
14+1 414+1 564-150
15+1 414+1 668-254
16+1 414+1 775-361
17+1 414+1 884-470
18+1 414+1 997-583
19+1 414+2 113-699
20+1 414+2 232-818
21+1 414+2 355-941
22+1 414+2 481-1 067
23+1 414+2 610-1 196
24+1 414+2 744-1 330
25+1 414+2 881-1 467
Total+35 350+22 711+12 639
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →