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Achat : Maison (35133)

VilleLuitré (35)
Surface164m²
Coût Total262 532€
Loyer Annuel15 036€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 400 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 142,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 164 m², 6 pièces, 3 chambres, 607 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée

Une maison à usage d’habitation en pierres d’une surface habitable d’environ 163 m² comprenant : -          Au rez-de-chaussée : un hall d’entrée, un salon avec poêle, une salle à manger, une cuisine, une salle d’eau, un wc séparé, un bureau. -          Au premier étage en demi niveau : un palier comprenant un wc séparé, une salle de bains puis un second demi niveau offrant une chambre. -          Au deuxième étage : un dégagement offrant deux chambres et un espace rangement. -          Au sous sol : cave, chaufferie, réserve. Double garage, terrain clos et jardin avec puits. Fenêtres : bois intérieur/ alu extérieur (2016) Couverture : ardoises naturelles Chauffage : pompe à chaleur (env.2016) avec radiateur en fonte / poêle à bois (2024)/ convecteurs électriques à l’étage (2023) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Luitré
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.291850, -1.123720
Total : 262 532€
Prix d'acquisition : 187 400€
Travaux : 60 140€
Valeur du bien : 247 540€
Frais de notaire : 14 992€
Coût estimé : 14 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1253€/mois
Loyer annuel estimé : 15036€/an
Fourchette totale : 982€ - 1599€/mois
Fourchette annuelle : 11785€ - 19183€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,57 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :208 701 €
Prix d'achat :187 400 €
Décote à l'achat :-21 301€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-53 831€ (-25.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 272,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :76,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 349,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 199,23€
Coût de l'assurance :22 971,55€
Taxe foncière : 1 503,59€/an
Soit par mois : 125,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 474,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage si nécessaire
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Optimisation du système de chauffage existant
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 6 fenêtres (estimé)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 140 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 340€
    Isolation des combles perdus: 164 m² × 60€/m² = 9840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luitré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 253 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 036 €/an
Calcul : 1 253 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 532 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 854 €
Revenus locatifs : +15 036 €
Charges déductibles : -70 854 €
Résultat foncier Année 1 : -55 818 €(Déficit de 55 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 714 €/an
Revenus locatifs : +15 036 €
Charges déductibles : -10 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34417.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 810 €(65% de 187 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 429 €/an
Calcul : 121 810 € × 3,636% = 4 429 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 036 €70 862 €8 299 €-55 826 €21 400 €34 426 €34 426 €
215 337 €10 496 €8 073 €4 841 €--29 585 €
315 643 €10 262 €7 839 €5 382 €--24 203 €
415 956 €10 021 €7 598 €5 936 €--18 267 €
516 275 €9 771 €7 349 €6 504 €--11 763 €
616 601 €9 514 €7 092 €7 087 €--4 677 €
716 933 €9 249 €6 826 €7 684 €---
817 272 €8 975 €6 552 €8 297 €---
917 617 €8 691 €6 269 €8 926 €---
1017 969 €8 399 €5 977 €9 570 €---
1118 329 €8 097 €5 675 €10 231 €---
1218 695 €7 786 €5 363 €10 909 €---
1319 069 €7 464 €5 042 €11 605 €---
1419 451 €7 132 €4 710 €12 319 €---
1519 840 €6 789 €4 367 €13 050 €---
1620 236 €6 435 €4 013 €13 801 €---
1720 641 €6 070 €3 647 €14 572 €---
1821 054 €5 692 €3 270 €15 362 €---
1921 475 €5 302 €2 880 €16 173 €---
2021 905 €4 900 €2 478 €17 004 €---
2122 343 €4 485 €2 062 €17 858 €---
2222 789 €4 056 €1 633 €18 734 €---
2323 245 €3 613 €1 191 €19 632 €---
2423 710 €3 156 €733 €20 554 €---
2524 184 €2 684 €261 €21 501 €---
TOTAL481 606 €239 901 €119 199 €241 705 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 158 €-6 420 €+9 578 €
2+3 158 €0 €+3 158 €
3+3 158 €0 €+3 158 €
4+3 158 €0 €+3 158 €
5+3 158 €0 €+3 158 €
6+3 158 €0 €+3 158 €
7+3 158 €+902 €+2 256 €
8+3 158 €+2 489 €+669 €
9+3 158 €+2 678 €+480 €
10+3 158 €+2 871 €+287 €
11+3 158 €+3 069 €+89 €
12+3 158 €+3 273 €-115 €
13+3 158 €+3 482 €-324 €
14+3 158 €+3 696 €-538 €
15+3 158 €+3 915 €-757 €
16+3 158 €+4 140 €-982 €
17+3 158 €+4 371 €-1 213 €
18+3 158 €+4 609 €-1 451 €
19+3 158 €+4 852 €-1 694 €
20+3 158 €+5 101 €-1 943 €
21+3 158 €+5 357 €-2 199 €
22+3 158 €+5 620 €-2 462 €
23+3 158 €+5 890 €-2 732 €
24+3 158 €+6 166 €-3 008 €
25+3 158 €+6 450 €-3 292 €
Total+78 950 €+72 512 €+6 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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