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Maison 4 pièces 90 m²

VilleThiers (63)
Surface90m²
Coût Total91 260€
Loyer Annuel8 119€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m² - Maison 4 pièces 90 m²

TeamFI vous propose en exclusivité une maison de bourg avec terrain de plus de 1 900 m² située sur les hauteurs Thiernoise.

Cette maison se compose de la manière suivante : #Au RDC#

  • Un grand garage de 45 m² #Au 1er#
  • Une pièce a vivre avec coin cuisine de plus 30 m2
  • Une salle d'eau
  • Un accès sur une grande terrasse et terrain #Au 2ème#
  • La partie nuit qui comprend deux grandes chambres #Combles#
  • Une chambre
  • 30 m² à aménager

Les + de ce bien :

  • Double vitrage
  • Chauffage gaz
  • Grande terrasse
  • Terrain avec dépendance

Votre conseiller TEAMFI Team France Immobilier : Sébastien MANHES Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 888413044. VENTE - ACHAT - GESTION LOCATIVE - LOCATION

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La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale du mandataire indépendant en immobilier.

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/03/2023

Consommation énergie primaire : 412 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 290 € et 3 150 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.856037, 3.550499
Total : 91 260€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 84 900€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8119€/an
Fourchette totale : 465€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 5576€ - 11822€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :610,47 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 942 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :+24 558€ (+44.7%)
Marge achat-revente :-36 318€ (-66.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :36,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 483,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 736,65€
Coût de l'assurance :10 951,20€
Taxe foncière : 811,93€/an
Soit par mois : 67,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la douche, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement des combles pour créer une chambre supplémentaire
Quantité: 30 m²
Raison: Combles à aménager pour augmenter la surface habitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 400€
    Isolation des combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 119 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 260 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 614 €
Revenus locatifs : +8 119 €
Charges déductibles : -9 614 €
Résultat foncier Année 1 : -1 494 €(Déficit de 1 494 €)
Imputable sur revenu global : 1 494 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 214 €/an
Revenus locatifs : +8 119 €
Charges déductibles : -4 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 906 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 119 €9 617 €2 967 €-1 497 €1 497 €--
28 282 €4 137 €2 887 €4 145 €---
38 447 €4 054 €2 804 €4 393 €---
48 616 €3 969 €2 719 €4 648 €---
58 789 €3 880 €2 630 €4 908 €---
68 964 €3 789 €2 539 €5 175 €---
79 144 €3 695 €2 445 €5 449 €---
89 326 €3 598 €2 348 €5 729 €---
99 513 €3 497 €2 247 €6 016 €---
109 703 €3 393 €2 143 €6 310 €---
119 897 €3 286 €2 036 €6 612 €---
1210 095 €3 175 €1 925 €6 921 €---
1310 297 €3 060 €1 810 €7 237 €---
1410 503 €2 941 €1 691 €7 562 €---
1510 713 €2 819 €1 569 €7 894 €---
1610 927 €2 692 €1 442 €8 235 €---
1711 146 €2 561 €1 311 €8 585 €---
1811 369 €2 426 €1 176 €8 943 €---
1911 596 €2 286 €1 036 €9 310 €---
2011 828 €2 142 €892 €9 686 €---
2112 065 €1 993 €743 €10 072 €---
2212 306 €1 839 €589 €10 468 €---
2312 552 €1 679 €429 €10 873 €---
2412 803 €1 514 €264 €11 289 €---
2513 059 €1 344 €94 €11 715 €---
TOTAL260 062 €79 386 €42 737 €180 676 €1 497 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 449 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 705 €-449 €+2 154 €
2+1 705 €+1 244 €+461 €
3+1 705 €+1 318 €+387 €
4+1 705 €+1 394 €+311 €
5+1 705 €+1 472 €+233 €
6+1 705 €+1 553 €+152 €
7+1 705 €+1 635 €+70 €
8+1 705 €+1 719 €-14 €
9+1 705 €+1 805 €-100 €
10+1 705 €+1 893 €-188 €
11+1 705 €+1 983 €-278 €
12+1 705 €+2 076 €-371 €
13+1 705 €+2 171 €-466 €
14+1 705 €+2 269 €-564 €
15+1 705 €+2 368 €-663 €
16+1 705 €+2 471 €-766 €
17+1 705 €+2 575 €-870 €
18+1 705 €+2 683 €-978 €
19+1 705 €+2 793 €-1 088 €
20+1 705 €+2 906 €-1 201 €
21+1 705 €+3 022 €-1 317 €
22+1 705 €+3 140 €-1 435 €
23+1 705 €+3 262 €-1 557 €
24+1 705 €+3 387 €-1 682 €
25+1 705 €+3 515 €-1 810 €
Total+42 625 €+54 203 €+-11 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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