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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChaource (10)
Surface124m²
Coût Total133 110€
Loyer Annuel9 536€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 637,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

Maison à vendre à CHAOURCE (10210) d'une surface d'environ 120m² comprenant :

Au rdc : une entrée, un salon, un séjour, une cuisine, une cuisine, trois chambres, une salle d'eau, un wc.

Au 1er étage : une chambre, un grenier (environ 40m²) à aménager

Une cour, une dépendance.

79 000 euros. 75 000 euros + Honoraires de négo. : 4 000 euros (soit 5,33% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Chaource
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10210
Coordonnées : 48.060732, 4.135456
Total : 133 110€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 47 790€
Valeur du bien : 126 790€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9536€/an
Fourchette totale : 629€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7544€ - 12053€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :942,03 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 812 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-37 812€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-16 298€ (-14.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 668,75€
Coût de l'assurance :11 647,12€
Taxe foncière : 953,59€/an
Soit par mois : 79,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (124 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes et amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 790 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 440€
    Isolation toiture: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Chambres:4 050€
    Parquet flottant: 54 m² × 75€/m² = 4050€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Salon:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaource (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 536 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 110 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 678 €
Revenus locatifs : +9 536 €
Charges déductibles : -53 678 €
Résultat foncier Année 1 : -44 142 €(Déficit de 44 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 888 €/an
Revenus locatifs : +9 536 €
Charges déductibles : -5 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 648 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22741.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 536 €53 682 €4 472 €-44 146 €21 400 €22 746 €22 746 €
29 727 €5 773 €4 354 €3 953 €--18 793 €
39 921 €5 650 €4 231 €4 271 €--14 522 €
410 120 €5 523 €4 104 €4 596 €--9 926 €
510 322 €5 392 €3 972 €4 930 €--4 995 €
610 528 €5 256 €3 836 €5 273 €---
710 739 €5 115 €3 696 €5 624 €---
810 954 €4 969 €3 550 €5 984 €---
911 173 €4 819 €3 399 €6 354 €---
1011 396 €4 663 €3 244 €6 733 €---
1111 624 €4 502 €3 082 €7 122 €---
1211 857 €4 335 €2 916 €7 522 €---
1312 094 €4 163 €2 743 €7 931 €---
1412 336 €3 984 €2 565 €8 352 €---
1512 582 €3 799 €2 380 €8 783 €---
1612 834 €3 608 €2 189 €9 226 €---
1713 091 €3 411 €1 991 €9 680 €---
1813 353 €3 206 €1 787 €10 146 €---
1913 620 €2 995 €1 575 €10 625 €---
2013 892 €2 776 €1 357 €11 116 €---
2114 170 €2 550 €1 130 €11 620 €---
2214 453 €2 315 €896 €12 138 €---
2314 742 €2 073 €654 €12 669 €---
2415 037 €1 823 €403 €13 215 €---
2515 338 €1 563 €144 €13 775 €---
TOTAL305 438 €147 946 €64 669 €157 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 003 €-6 420 €+8 423 €
2+2 003 €0 €+2 003 €
3+2 003 €0 €+2 003 €
4+2 003 €0 €+2 003 €
5+2 003 €0 €+2 003 €
6+2 003 €+83 €+1 920 €
7+2 003 €+1 687 €+316 €
8+2 003 €+1 795 €+208 €
9+2 003 €+1 906 €+97 €
10+2 003 €+2 020 €-17 €
11+2 003 €+2 137 €-134 €
12+2 003 €+2 256 €-253 €
13+2 003 €+2 379 €-376 €
14+2 003 €+2 506 €-503 €
15+2 003 €+2 635 €-632 €
16+2 003 €+2 768 €-765 €
17+2 003 €+2 904 €-901 €
18+2 003 €+3 044 €-1 041 €
19+2 003 €+3 187 €-1 184 €
20+2 003 €+3 335 €-1 332 €
21+2 003 €+3 486 €-1 483 €
22+2 003 €+3 641 €-1 638 €
23+2 003 €+3 801 €-1 798 €
24+2 003 €+3 964 €-1 961 €
25+2 003 €+4 132 €-2 129 €
Total+50 075 €+47 248 €+2 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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